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我必须坚强而且残忍 |  |
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建站时间：2004-4-2
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| 房价这么低，怎么调控 | ||
2010-3-5
星期五(Friday)
晴 |
| 我以前说过我要多发几个帖子明白的解释下大家视而不见的道理，现在房价热议，我实实实在的大白话讲些道理：目前的房价实在太便宜了。 除了市场供需的问题，我就不拿数据了，任志强很多说的都是对的，仅从供需上考虑，现在的房价还是便宜的。并且我还要讲个70年使用权导致的投资回报率过高的问题，这些道理讲起来麻烦，所以这篇文章读起来，会比韩寒这样的愤青随便喊几个简单的易记口号式的冷嘲热讽的文章，阅读起来没有快感，不过如果真想让自己多懂点事，是不能读韩寒这样的文章的。 这话说来长了在房改以前，中国有个很大的问题是储蓄率太高。 以前不用买房的时候，储蓄率极端高是个很大的问题，让中国的经济活力受到很大压力，大家知道，钱只有在社会上不断流动才能创造更大的价值。 后来政策改革，拉动内需，把大量的钱逼到社会上了，确实对中国经济进行了极大的拉动。 老百姓消费观念消费能力极大增强。目前的经济发展速度这么快有改革很大一份功劳。 方向是没错的，但是在细节上有很大的考虑失缺，也不能说失缺吧，是没有预料到中国爆发力这么强。 好比上海的道路建设，建设的时候根本没想到中国会几年间这么快满地都是汽车，道路这么细，交通这么拥挤 是当初设计的时候根本没考虑到得问题。 当初在设计房改政策的时候， 没有想到购买力最终爆发出来这么强。 虽然确实是极大的改善了人均居住条件。 但是70年的产权制度给了购房者极大的优惠，造成了新的问题。 为什么呢？简单的说，房子价格在任何国家，任何地区都是一样的，至少价格增长速度是和房子价格持平的。不管你承认不承认，中国的经济是在高速增长状态，马路上的汽车是越来越多而不是越来越少，买的起房的人是越来越多而不是越来越少。任何国家地区在这种状况下房价都是疯涨的。我拿香港 和台湾参照物，内陆部分经济发达地区经济水平和工资水平，综合物价通胀达到或者接近台湾或者香港的水平时间指日可待。到了那个时候，房子的价格应该接近香港和台湾的水平了。我们人这么多，随着城市化进程发展，土地资源的紧缺程度是一样的。随便了解一下就可以知道，香港台湾的房价还是上海等经济较发达地区的几倍。但两者经济发展潜力不可同日而语。 只要中国经济发展速度继续这么快，投资回报率就会持续这么高，当然只要中国经济崩溃，房价就会跌下来了。不过我们国家有个很糟的现象，就是空置率太高 不过中国由于70年产权制度定死了，在投资回报率上调节办法很少。其他国家调节方法很多。 比方说美国的房子有很多买卖协议方式。一般是可以买到所谓的“永久”产权。但是这种产权方式需要每年交1%左右的 地产税 而中国这项是0.我再说下 地产税 70年算上70年的房价增长和通胀绝对不止房价的一倍以上。 而这个美国的房屋市场价格从哪里来呢？美国税务订的。在金融危机后。房价越来越低。有些地方地产税反而越来越高。如果交不起怎么办呢？很简单。 赶走，银行炡椨收走拥有“永久产权”房子。 所以金融危机后，老百姓被卖出原本的买的大房子的事例很多。 如果美国人完全按照地产税交了一辈子。 到了死的时候，还要缴纳高额的40%~55%遗产税，而中国目前遗产税也都很低，（交易的税费以前很低现在很高了） 美国的地产税主要用于社区建设，学校建设，长期缴纳地产税的人在子女教育和公共服务方面可以得到很大优惠，不过这种情况和中国差不多，在中国，在大部分地区只要你买了房子，户籍很容易落户，接着就可以享受学区等条件带来的优惠,如果能通过房子入户籍，其实等于是一次性缴纳了70年房产税的增值服务。 各个国家调控手段不同， 所以中国的房子，综合多方面考虑其实到现在还是有极高的投资价值 基本上现在买房子是稳赚不陪的。条件比美国优惠太多了。不涨是不可能的。 70年内的通涨和经济增长带来的增值 怎么可能只值目前的市价，所以怎么买都不亏的。 但是我们的市场仍然是畸形的，空置率高，小户型投资小。即使国家规定也没有开发商愿意造小户型。 为什么所有老百姓有钱没钱都疯买房子？大家可能在新开盘楼盘售楼中心或者房地产交易中心体验过了。房子是和白菜一样的被人抢，一转眼就销售出去了。最主要的原因，还是中国的高储蓄率心态。 让房子已经取代了原本的储蓄的作用。那些空置的房子----其实他不是房子， 而是新变种的储蓄。 很多人---手里的钱即使不够买两套房，买了也不用住。但是禁不住非要贷款买房 这是为什么呢？他们买房最大的原因不是为了改善居住条件，改善生活条件（把钱都拿去买房了还改善什么) 而是为了保值，让他成为新变种的储蓄。 买了套新房，等于买了个70年内随时可以变现的有价证券。而且这个证券从目前中国经济发展的趋势来说，又是必涨的。很多老百姓可能不知道房价必涨的原因，但是他看到了事实---事实就是，到目前为止，买房的人99%都赚了，早买早赚。 中国大城市房屋空置率世界第一，目前好像事25%左右，而私有化率也是极高的，高于绝大多数发达國镓。购房年龄层也低，都是父母出钱（其实等于新形式的储蓄） 國镓对开发商积囤打击也很大，卖了的地都是有要求几年内必须开发，不开发就无条件回收，开发了后必须多少时间卖。等等等等，开发商当然也想囤积土地，但是开发商易于管理， 在囤积上存在很大困难。 但是对囤积土地没有很大困难的是谁呢？ 是老百姓。什么温州炒房团啊， 什么公务员啊，被几十年贷款买二套房的小白领啊。其实都是客观上起到了囤积土地的作用。他们才不在乎房屋有没有实际使用价值，只看重金融价值和储蓄价值。为什么囤积土地--即使控制，收益这么高呢？ 话又绕回来了。在目前经济发展速度下，70年的使用权太优惠了。 要怪只能怪当初的政策有问题。可是当初设计制度的人，完全没料到中国现在变成这样了，当时经济发展遇到瓶颈需要下猛药，给了购房人太大的优惠。。 國镓当然也意识到这个问题了。 现在空置的房子，其实成为了新时代的储蓄，在市面上不能流通不能产生使用价值，不能改善物质生活，反而极大的缩减了很多人的开支。又回到当初改革前的老问题上了 。这房子和钱一样，没有流通到市面上使用，实际上是没有价值的。 國镓目前出了很多政策调控。主要事限制二套房投资房之类的，大家也看到了我不说细节了。但是这些都是治标不治本的问题，本还是得绕回来---70年使用权导致投资回报率过高。投资回报率这么高，你叫人怎么能不抢？ 现在买房其实是有极大优惠，从國镓来说，我不鼓励个人背贷款买房。 但是从个人角度讲，背贷款买房的人其实都占了极大的便宜，前提只要是中国经济继续发展，不过这种高回报率的财产性收入，是一个高速发展的国家应该让老百姓享受到的。买不起房的不是老百姓，买的起房的就不是老百姓了吗？ 要解决蜗居问题。不能从房价市场上下手，不能让房屋市场，房产公司承担公共服务的职能，实际上就不该让穷人买的起黄金地段的房子，而要靠其他手段调控。 其实网上抱怨最大的也不是买不起房，而是没有稳定的结婚条件，这是最纯粹最根本的性压抑导致的民怨。 重要的是想办法完善户籍制度，完善长租房合同制度，完善廉租房和经济适用房制度，让买不起房，但是实际长租房的婚龄男女也有条件安心的结婚，也能有办法的解决孩子入学问题，并且不会在社会上受到太大的歧视，能安心的生儿育女，这才是重要的，而不是简单的打击房价。 不过这些话题以后有空再说。今天只说一个：现在房价太低。 >>引用社区地址 |
| 灰化肥挥发 发表于 2010-03-05 20:26 | | 分类:未分类 | 评论: 0 | 浏览:11 |  推荐指数：0 |
| 刘谦魔术揭秘潮暴露了很多人的无耻和弱智 | ||
2010-2-18
星期四(Thursday)
晴 |
| 春晚的魔术对于资深魔术爱好者来说，都不新鲜了，一看也就知道怎么回事，作为一个魔术表演，引 起观众的好奇心也是个很正常的事。，一个优秀的魔术节目，就该让普通观众百思不得其解，让业余爱 好者解谜的兴致，享受解谜的过程，我对此没什么意见。 但是中国的揭秘实在太不正常了，基本上网上的揭秘没有一个是正常的业余观众制作的。大致分为两 类。一类非要在解谜视频里夹带私货，一类是为谋求利益和出名的。 作为一个资深魔术爱好者，我负责的说，这整套魔术不需要托，给我时间准备我可以完整的复制出来。 就先说第一类 好端端的一个魔术节目揭秘就揭秘好了，但是揭秘魔术非要同时证明，社会黑暗，电视台无耻，国家不公，实在是莫名其妙，我就不明白这两件事有什么绑在一起的必要。 春晚上的魔术基本上都不是新魔术也不是刘谦原创，不过刘谦做了大量的改良，对表演流程做了用心 的安排。所以网路上的魔术揭秘----我可以很负责的说----基本没有正解，中国的绝大部分资深魔术爱 ...... |
灰化肥挥发 发表于 2010-02-18 19:10 |  |
分类:文学杂感 | 评论: 0 | 浏览:26 | 推荐指数：0 |
| 我要把硬币手法练成这样 | ||
2010-1-31
星期日(Sunday)
晴 |
| http://v.youku.com/v_show/id_XMTQyMjA0MDEy.html?full=true 链接留在这里自勉。 我的扑克已经很帅了。 ...... |
| 灰化肥挥发 发表于 2010-01-31 13:20 | |
分类:文学杂感 | 评论: 0 | 浏览:24 | 推荐指数：0 |
| 松岛枫 | ||
2010-1-28
星期四(Thursday)
晴 |
| 松岛枫 ---- 献给那些名字后面带有.RMVB的别有风味的女子 静静的村庄里母亲在静静的注视着女儿的成长 女儿在默默的成长 松岛枫 人们在传颂她的名字 她有修长的大腿 无邪的笑容 和人性的辉光 人们在传颂她的爱情故事 她为了爱情牺牲自己的肉体 她为了爱情牺牲自己的修长 像一个童话故事一样美丽 她身边泛滥着流光华彩， 像童话一样。 我不想知道童话是真是假 正如我不想知道你是真是假一样 松岛枫的故事正在被人们流传 在大洋的彼岸 可是在她彻底的张开大腿的时候， 人们的幻想被打破了。 她也消失在人们的记忆里 我还是不想知道故...... |
| 灰化肥挥发 发表于 2010-01-28 10:46 | |
分类:文学杂感 | 评论: 0 | 浏览:32 | 推荐指数：0 |
| 文学作品 | ||
2010-1-27
星期三(Wednesday)
晴 |
| 白石 ---献给那些名字后面有.rmvb的别样风味的女子 我年轻的时候，有一段日子，我希望我的日子过的特别单纯： 抽一口烟，打一会球，看一会儿av,打一 打手枪，什么都不想，日子过的特别充实。 可这也仅仅只是希望而已。 在那个时候，有个女孩叫日本女孩姓白石 ，你甚至不知道他叫什么名字，但是在中国，说起白石两个 字，很多男孩都会暧昧的笑起来，他们不知道这个女孩的片假名日文名字该怎么读怎么写，但是你和他 们说起白石，他们就暧昧的笑起来了。在搜索引擎打上白石两个字，搜索引擎也立刻暧昧的意会了。 这个可爱的姑娘早早就退出这行了。今年28了吧？ 也该嫁人了。或许小孩就两三岁大了，大家依稀 也还记得肉肉的身材，笑起来甜美的模样，和笑起来后露出来的那一排不太争气有点歪的牙齿。 大家也都还记得，这个姑娘她总是不不太说话，只是默默的笑笑。即使她说些什么，大家也都不太记 得。这让我们特别...... |
| 灰化肥挥发 发表于 2010-01-27 16:17 | |
分类:文学杂感 | 评论: 0 | 浏览:15 | 推荐指数：0 |
| 生活无处不ne第二讲：谈适当允许贪污是好事 第一部分 | ||
2010-1-27
星期三(Wednesday)
晴 |
| 这是我在一个论坛上的发帖，调揩成分很大，一般我不留发的帖子 但是觉得有留下来的价值 通过第一讲，大家已经明白，博弈不均衡的政策是不可能执行的，会自动找到一个在这种力量分配下的新的博弈后的均衡点。一个能执行的合理政策必须找到均衡点，并在跷跷板两边放置足够的均衡的力量。 写了一半发现今天想题目很大，要展开写，今天只能先写一小段。 我先讲下贪污，所谓的贪污，就是利用手中的公共权力为自己谋私利。 一般情况下，当公务员的平均道德水准和百姓比例是差不多的，我随便打比方说 20% 道德特别高尚，不以物喜，不以己悲。以天下苍生为己任（虽然我不是公务员，但是我就是这样的人），20%道德特别败坏，任何情况下都铤而走险，贪污受贿，侵犯公共财务。 剩下60% 没什么特别高尚的道德，也没有特别卑鄙无耻，属于理性自然人 在职位上不贪污，老老实实做事，不添乱就能活的很好，在社会上处于中产地位，而冒险贪污有可能物质上活的更好，但是要衡量被发现的风险于是决定不贪污。在这种状况下 有80%的公务员不贪污。那么基本上已经是个非常合理的制度了。不可能要求由...... |
| 灰化肥挥发 发表于 2010-01-27 16:16 | |
分类:文学杂感 | 评论: 0 | 浏览:18 | 推荐指数：0 |
| 人生无处不ne －－－－纳什均衡在生活中的应用第一讲 | ||
2010-1-27
星期三(Wednesday)
晴 |
| 这是我在一个论坛上的发帖，调揩成分很大，一般我不留发的帖子 但是觉得有留下来的价值 今天我时间不多， 今天只给聪明人讲，笨的人看不懂。特指saf8221 属于聪明人 纳什均衡当然在生活中具有超级广泛的应用和判别， 大家知道经济学是为了寻求最优解而产生的，纳什均衡其实是解释了为什么在大多数状况下不可能实现最优解。 能够找到身边的纳什均衡的对人生是很有帮助的。甚至有可能打破均衡，可以找到你希望的均衡点。寻找更优的均衡点 今天时间不多，我只简单介绍一本书，希望聪明的人看一下， 我就是看了这本书才意识到纳什均衡的 重要性。就是《潜规则》这本书。 这本书通篇充斥了四个潜在的字：纳什均衡。 虽然作者不懂经济，也不知道经济学的概念，但是《潜规则》这本书却解释了“纳什均衡”的概念 说起潜规则，我简单介绍下，得从《万历十五年》说起， 万历十五年是黄仁宇最辉煌的作品了。 他从万历十五年这个角度出发，讲述了在万历十五年下，一切看起来都是很平稳的状态下，实际支配这个帝国的运行规则和力量...... |
| 灰化肥挥发 发表于 2010-01-27 16:13 | |
分类:文学杂感 | 评论: 0 | 浏览:34 | 推荐指数：0 |
| 倔强的萝卜 | ||
2010-1-10
星期日(Sunday)
晴 |
| 真烂啊。。。看着看着睡着了。 导演连一些粗浅的原则都没掌握，越是荒诞的片子，真实感拍的就得越强，演员选的不对，叙事十分流水账。 电影有很多种，经典片，中规中矩片， 傻x片，弱智片。等等不一而足。 傻x片还好些，拍之前就告诉你是让你一傻乐下的片子。 弱智片就是倔强的萝卜这样，画虎不成反类犬。 唉，国内电影工业虽然取得了长足进步，但是好电影却是越来越少了。...... |
| 灰化肥挥发 发表于 2010-01-10 08:46 | |
分类:文学杂感 | 评论: 1 | 浏览:36 | 推荐指数：0 |
| 寒冬夜行人 | ||
2009-12-29
星期二(Tuesday)
晴 |
| 一个人在冬天的夜里走着走着。。。 赶着上班呢没空想别的结束了。 ...... |
| 灰化肥挥发 发表于 2009-12-29 15:09 | |
分类:文学杂感 | 评论: 0 | 浏览:29 | 推荐指数：0 |
| 国内魔术玩家手法标杆 | ||
2009-12-15
星期二(Tuesday)
晴 |
| http://www.tudou.com/programs/view/uOIUzgO99F0 近景达到这状态就是极限了 留在博客上以自勉...... |
| 灰化肥挥发 发表于 2009-12-15 20:10 | |
分类:文学杂感 | 评论: 0 | 浏览:36 | 推荐指数：0 |
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