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前言：10月15日，央行行长周小川明确表示，央行制定货币政策时重视通胀预期影响。笔者解读：为了对付通货膨胀，以及对美元问题的政策调整，金融政策决策部门对加息问题间接地做出了明确的回应，一旦加息政策明确，对房地产行业的影响是巨大的、深远的，房地产市场的供需双方，在年底必将上演比“风声”还更惨烈的血拼，笔者从买卖双方的心理策略上解读，但愿能给读者带来买卖决策上的帮助…
根据专业的“找房、问房、评房网络社区”今题房产网上提供的数据，在周小川就人民币升值及央行加息发表的一系列观点后，网名咨询问答的数量明显剧增，主要表现在以下三个方面：
从网名咨询分布来看，买房者咨询量增长率为153.88%，二手小房东咨询量增长率为237.23%。通过这个数据可以看出，无论是买方，抑还是卖方，都对政府的宏观政策极为敏感，尤其是银行利率这一直接的调控杠杆，间接证明了中国的房地产市场是政府政策导向型市场。数据的高增长率，也可以显现网名对房地产市场的关注程度，在目前的所有行业中，没有哪一个行业能像房地产行业一样，稍微的风吹草动都能牵动很多人极度绷紧的神经。
从对房价的影响来看：83.15%的买房者认为加息后房价必将下跌，16.85%的买房者认为平稳或者涨幅趋缓；58.82%的小房东认为加息后房价有一定的跌幅，但长期依然看好，41.18%的房东认为对房价的影响不大。利率政策对房地产价格走势的调控效果，从多年的走势经验来看，肯定是异常明显的。银行加息，对原本想通过高额的房贷来买房的群体，会增加不少的预期贷款利息支出，因而会放缓买房的步伐，需求减少了，市场的交易量必定下滑，交易量下滑进而会影响到更多的买房者，从而拉动整个房价的下滑；对依靠高额贷款买房的房东而言，银行加息会导致更多的利息支出，以及越来越紧张的还款压力，资金不充裕的房东，会以略低于市场价的售价卖出，从而影响一部分房东，以及一段时间某个片区的房价；对于资金相对充裕以及对房地产市场长期看好的房东，小额增长的利率并不会影响他们的定价，由于国内投资渠道的限制及未来通货膨胀的影响，持有房产反而是最好的保值及增值渠道。
从最近是否出手来看：33.38%的买房者会考虑出手购买，66.62%的的买房者不会考虑；40.12%的房东会考虑略低于市场价卖出，59.88%的的房东绝不降价出售。何时出手？什么时候是最佳的出手时机，对于中国房地产这个不按常理出牌的市场来看，普通网民都很难把握住最佳的时机。从以往的经验来看，很多买房者因为银行加息持币观望的买房者，最终高价买了房或者手中的钱已经买不到当初一样的房；很多绝不降价出售的房东，在多支付了不菲的银行利息后，握在手里的房子却并没有想象中的那么升值。因为中国的房地产市场是区域性特别明显的市场，不同城市(如上海、成都)、不同区域(如上海的静安、宝山)、不同物业类型(如公房、公寓、别墅)、不同价位(如100万、1000万)、不同属性(如新房、二手房)房地产的价格走势都不一样，很难有一刀切的判读策略。
综合整个市场的因素来考虑，2009年年底的房地产市场一定是一个交易低迷的市场，一个有价无市的市场，一个有钱也不一定买得到中意的房子的市场，一个买卖双方相互博弈的市场，一个充满智慧的相互血拼市场。
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陈梦莎 发表于 2009-10-24 14:34 | | 分类:未分类 | 评论: 0 | 浏览:9 |  推荐指数：0 |
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近期网络上传得风生水起的“艳照门”事件，陈冠希的蛋蛋外加张柏芝、钟欣桐等一代名伶的波波毫无遮掩的裸露于大众眼前，无疑满足了广大网名的明星隐私偷窥欲，纵观整个“艳照门”事件，受伤害的只能是首当其冲的艺人，而真正得利的，则是幕后黑手英皇。
今年的网络炒作其实并不陌生，早在“艳照门”之前，王石的“拐点论”可谓烧遍了房产网络，细究起来，“拐点论”还是“艳照门”的开山鼻祖。
2008年2月2日，央视《新闻调查》播出柴静主持的“对话著名房地产商”栏目，采访了房产界的大腕王石、潘石屹、任志强，就“一路高涨的房地产市场是否已经出现拐点？今天的消费者究竟要不要买房子？房地产行业究竟是否存在暴利？”三个13亿中国人关注的焦点问题对其进行了访谈，其间，王石的“拐点论”深得人心，借央视传媒满足了购房者的心理期望，从而为其所在的万科地产及万科股票扎扎实实的做了一次免费的宣传。
访谈一开始，王石就用“心惊肉跳”来形容07年的房产市场，说万科的销售额从2006年的220亿迅速增长到2007年526个亿。乍看王石好像在揭自家的老底了，好像是跟广大的购房群众站在同一阵线了，但年底南方多数城市百年难得一见的雪灾，年销售额526个亿的万科又赈灾了多少呢？
接着王石谈到，市场充满了激情和亢奋，导致中产阶级买不起房，说明“拐点”要来了，市场要“理性回归”了，房地产的“寒冬”来临了，最好“三四年后才买房”，万科全国所有在售的楼盘都要降价10%销售了。中产阶级早就买不起房了，王石为什么今天才来说呢？房产市场早在05年就一直高度亢奋，为什么“拐点”现在才来？市场现在才回归呢？三四年后才买房，是三四年后再买万科吧？以目前市场价的50%预定万科开发的楼盘对购房者来说不是更好？万科07年的销售额不是翻了一倍多吗？干嘛只降价10%？降价50%不是更能满足购房者的需求？
王石继续谈道：“目前市场上有房，不是供不应求，而是供大于求，每个城市积压的房源量需要6个月才能消化完。”如果真如王石提供的数据，那之前万科也存在“捂盘惜售”现象，相关部门应该对其进行处罚才对；如果王石提供的数据有误，只会误导政府部门的正确宏观调控，土地供应及房屋供应减少，市场供给减少，房价不仅不降，反而会继续疯长，受害的依然是购房者。
当柴静问其“圈地运动”现象时，王石也承认万科07年拿了两块地王，还上了《人民日报》的头版头条，万科同样助纣了07年疯狂的房价。正如柴静对其的概况：“拐点论”只是王石对政府的表态而进行的舆论上的“假摔”。
如此可见，王石的“拐点论”只是为了向政府表态，以便逃避政府对开发商的严厉宏观调控；对同行开发商进行“降价”挤压，于无硝烟中进行无声的屠杀；对为购房的群体献媚，以便把暂不买房的资金投入万科的股市，从而垄断房地产行业，并且还为万科赢得了好名声，可谓既当婊子又立了牌坊。
王石却借“拐点论”上忽悠政府，下忽悠13人中国老百姓，空余时间还对同行进行大规模的屠杀，可比“艳照门”的几张痴男怨女的裸体照所带动的效应高明得多，也有效得多！
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陈梦莎 发表于 2008-02-15 10:30 | | 分类:未分类 | 评论: 0 | 浏览:280 | 推荐指数：0 |
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按照一些房产伪专家的理论，房价要与收入成合适的比例，他们套用国外的收入与购房公式:即一位大学毕业生，毕业工资2-3年后，可以支付买房的首付款。
如今大学毕业生的工资收入水平应在3000-5000元/月，2-3年的工资总收入为70000-180000元，折中为100000元，理想的住房面积最好在100平方左右，按照30%的首付比例，则100平方的房屋总价应为300000元左右，单价算下来3000元每平方。
如果抛开市场经济自身调节的规律，应广大购房者强烈的呼声要求，政府强制性的打压房价，规定不论区域、不论品质、不论成本、不论楼层，所有在售的楼盘一律3000元每平方，那将会是什么样的景象呢？
景象一：所有开发商售楼处，购房队伍最起码排到几十公里之外。如果按照先来先定的原则，则排在后面的人肯定不服；如果按照抽签的原则，则抽签的公正性很难得到保障；如果按照付款方式多寡原则，则需贷款的客户肯定怨声载道；如果按照年龄的大小原则，则年轻一族更是怒火中烧；如果按照对社会的贡献程度原则，则又有人抱怨工种歧视。而无论用哪一种方式，买到房子的比例依然是少数。
景象二：没有开发商了。成本及利润的悬殊亏空比例，使得没有人敢去开发房子了。而最终政府不得不成为唯一的开发商，市场倒退到计划经济时代。
景象三：市场上没有二手房了。如果政府强制每人每户只能拥有1套房，那100%的夫妻会离婚，父子会分家；如果政府不强制每人每户只能拥有1套房，他们要么把多余的房子出租，要么就空关，但绝对没有人愿意出售。
景象四：有钱也买不到房子了。已经开发的房子早已售空，政府开发的房子又有限，市场上没有卖出来的二手房，有钱又有什么用呢？就算每套房子加个500万的转让费也没有房东敢卖，因为一不小心就会被扣上投机倒的帽子。
由此可以看出，房价下跌到3000元也无法解决中国人的住房问题，16亿人口的大国，住房问题绝不是依靠跌价来解决的。（具体阐述请期待我的原创《解决中国住房问题的若干建议》一文）
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陈梦莎 发表于 2008-02-04 12:33 | | 分类:未分类 | 评论: 0 | 浏览:190 | 推荐指数：0 |
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| 分类:原创文学 |