在深圳多年、依然是民工
在深圳多年、依然是民工
外出多年,浪迹上海、苏州、温州、北京、广州、珠海、东莞、惠州等地,终流落于深圳,成了一位深圳的外来民工。虽在深圳多年,但仍是非深户外来民工!
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热,热,太热了。相信这一周以来,中国的大多数人都有此感受。我在深圳打工,对此体会太深。

近一周以来,深圳都在35度以上,哪怕是早上也近30度。而看着气象台发布的信息,深圳的夏天就此开始,以后,这样的日子长着呢,少则二个月,多则四个月,这就是深圳的天气,南国的长夏。

深圳塞车,举世闻名,一是关口塞,二是红绿灯多的地方塞,三是商业旺地和写字楼集中的地方塞。塞车的重要和主要原因就是车多,车,在深圳这样的城市,已经没有什么大不了的。因为深圳买的起洗手间就买的起车,车在深圳,对比房价,那是太便宜了。

于是深圳的车,从二年前的100万部,到了现在的130多万部,并且说年内就会到达150万部,修再多的路,也无法改变塞车的深圳。

开车上班,在这个时候,相信大家就会有深刻的体会。这不,周一一上班,同事们就说起来了,那就是三种决论。一是从东部布吉横岗开车到福田上班的人说,开车还舒服,除了塞车严重的地方,都可以开窗不开空调;二是从龙华中部过来的同事,说到了彩田路才要开空调,仍然热;三是从宝中南山开车过来的同事,叫惨就一个字,开着空调,虽然感觉不到很热,但太阳的直射真是要命,不敢开快,稍快,可能因为看不清红绿灯就詈款500块。眼晴就是一个字,累。布下班呢,一样,下午五点半下班,所有同事的感觉又是一样,到布吉横岗的同事说舒服,开小小空调就行,而到南山宝安的同事说,太热了,太晒了,开车太不舒服了。

因而,许多同事都得出一个结论,并且高度认同,在性价比差不多的情况下,买房自住,不是炒楼和投资的,最好买在工作地的东边。因为太阳东出西落,早上从东边过来顺着阳光,下午从西边回去,又是顺着太阳。而住在工作地的西部,正好相反。这就和划船顺水和逆水一样,买房住在工作地的东部,就是顺水划船,买房住在工作地的西部,就是逆水划船。

如果你是搭地铁,搭公交,还没有这个感觉。但有一天,你开始开车上班,就知道了,对着太阳光开车,特别是在夏季长的深圳,那真是受“罪”。

呵呵,一个身边的小故事,大家的真实感受,写出来和大家一起交流。大家也可以说说自己的看法,也欢迎大家到我们的群去交流,群号是105276913,这是一个因房而聚的群。

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架头安 发表于 2010-07-05 10:33 | | 分类:未分类 | 评论: 0 | 浏览:384 | 送小红花 推荐指数:0
2010年4月,中央出台了本轮调控以来最为严厉的调控政策。随后,各地楼市进入观望。二个月后,暴跌论随处可见,暴跌报道随处可看。6月刚刚过去,深圳楼市更是传出房价暴跌30%的言论。

我们来看六月深圳新房的成交数据,2010年6月,深圳新房共成交1888套,成交均价为16970元/平,是2010年首次月成交均价低于20000元/平,环比五月成交价大幅下降17%,比对本年底最高的2月更是暴跌30%。同时,二手楼成交量也大幅下降,全月全市二手楼仅成产我7606套,和高峰月份20000套相比,可用惨不忍睹来形容。

那么,深圳楼市是不是真的出现了崩盘现象呢?

本人以为,对于深圳六月新房和二手房的成交,要理性分析。因为宏观调控严卡房贷,所以成交量,特别是二手房的成交量,确实是出现了大幅下降,这个下降不是供求的真实反应,是政策的强压之效果。可以从中看到调控的效果。那就是成交量确实降下来了。

对于新房的成交价格,深圳楼市是不是真的出现了30%的降幅呢?根据本人的监控显示,六月新房价格之所以出现大幅下降,主要原因有二个。一个是成交的结构发生了根本性变化,二个是不少发展商进行了降价促销。

发展商降价促销,这是事实,是没有人可以否认的事实。换言之,深圳楼市的成交价格确实是下降了,以深圳6月成交量二大贡献发展商万科和佳兆业为例,他们旗下的七个楼盘,都出现了不同程度的降价促销。万科的楼盘降价幅度约为5-10%,产生了夜光盘现象(开盘就卖完),而佳兆业对下面的在售楼盘降价促销,也取得了很好的销售业绩。所以,我们必须承认,深圳楼市确实是出现了下降的,但降幅本人以为,约在10%左右。

那么大幅下跌17-30%是什么原因引起的?这就是第二个原因,结构性成交发生了变化。比对五月份的成交主体,我们发现,深圳南山区域的成交量大幅下降,盐田区的豪宅成交量大幅下降,而因为佳兆业和万科对龙岗的楼盘进行了特价促销和低于预期开盘价的现象,使得龙岗区域的成交量大幅上升。数据显示,五月份龙岗区的成交量占全市仅为20%左右,而六月份龙岗区的成交量大幅上升,占全市成交总量超过了50%,为52%的高点。正是因为成交量的结构性发生了变化,才使得深圳楼市的成交价格出现了大幅的调整。

所以,本人以为,本次下降是双方原因构成的,即有降价的原因,也有均价组合的原因。本人关注深圳楼市已经近十年,对于现在市场上一些记者和媒体的报道,并不认同,对许多专家的言论不敢认可。我以为,各位置业者要理性看待楼市,密切关注自身的需求,而作出适当的决定。毕竟,那些写楼市的记者,才毕业社会几年,根本没有对楼市的了解,过去的几年,都说明,他们错的时候多,对的时候少。楼市是个很复杂的话题,对于六月楼市,本人就浅显分析如上。欢迎各位关注深圳楼市的朋友,加入群105276913一起交流,本民工愿向大家学习,共同进步!

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架头安 发表于 2010-07-01 10:24 | | 分类:未分类 | 评论: 0 | 浏览:404 | 送小红花 推荐指数:0
深圳二个学习万科而引发惨败的楼盘 2010-6-27 星期日(Sunday) 晴
万科地产,那自然是牛。当年王石一句话,拐点来了,结果真拐了。不过拐到底了,万科仍然不敢拿地,仍然降价卖房,于是知到拐下去不知道拐上来,成为深圳炒家的笑谈。

树大招风,万科即然能成为全国知名开发商,定有独到之处,也有过人之处,这是肯定的。除了王石的个人品牌外,还和他和许多地方政府的关系,及多年的老品牌带动老客户有关。

于是,深圳许多楼盘都跟风学习万科。当年万科的四季花城,就是许多楼盘学习的榜样。不过那个年代,价格不高,自然学习成功和失败的代价都不会大。但到了近年,学习万科就没有如此一帆风顺了。回首到2006年,万科地产在深圳坂田造成,万科之所以在坂田造成,当然和坂田是深圳中部的工业重镇有关,比如华为,新天下等等国内知名企业都在坂田,万科在这里有一个楼盘,叫第五园,什么是第五园,就是骨子里的中国情节,在中国四大园之后,万科要造第五园。第五园采用了徽派风格和徽派建筑。产品一问世,不同凡响,一期开盘卖光光。这一消息传出,深圳许多发展商开始了学习之路。最典型的代表就是位于龙岗中心城的楼盘,直接命名为徽王府,牛气冲冲的说,这才是徽派的代表,连名字都取了徽,谁还能有它更正。

2007年,徽王府在龙岗中心城正式亮相,以高调的徽派风格问世于深圳楼市。那个时候,龙岗中心城的房价普遍在9000-10000元/平,第一豪宅公园大地也只有12000元/平。而这个徽王府,以有万科第五园成功案例为前提,把价格直接开到了10800元/平,开盘第二天就提价到12000元/平。但结果,是全深圳人都知道的,即使三年后,深圳楼市经历了新一轮的大涨之后,此盘的销售仍然惨淡,可能是全深圳唯一一个从2007年卖到现在还有大把期房待售的楼盘,不仅房子卖了三年没有卖完,还是全深圳唯一一个新盘价格没有超过3年前的楼盘。在2009年深圳房价促底反弹平于2007年之后,龙岗中心城的房价都上万了,第一豪宅公园大地更是高达15000元/平。而这个当年学习万科的徽王府仍然只有9000元/平,不仅低过当年自己的开盘价,也成了龙岗中心城最低价的楼盘,但销售仍然惨淡。为什么?

这就是学习万科的后果。自以为万科第五园的徽派可以成功,就学万科,但没有想到自己没有万科的号召力,没有万科的粉丝团,没有万科的营销方式和万科与媒体的关系。就事论事的说,徽王府的户型在龙岗中心城是不错的,比万科第五园,不差。价格,在深圳在龙岗中心城都算低的,可为什么卖不好呢?难道学万科就这么惨?

我们来看徽王府,白色建筑不记得自己的南方是个医院,白和医院在一起,让人心理感觉不好。第二,和媒体不搞好关系,是最主要的失败。人家万科第五园,和深圳所有媒体专家都搞好关系,都投放了广告,可这个盘,以为产品好,户型好,就牛气冲冲,不理人。结果,有媒体就说这个楼盘的风水不好,一宣传,加上对手一放大,自然客户大减。第三,定位不清不楚,价格定的不清,宣传定位不准,客户定的不到位,请了代理商,是左换右换,先先后后换了N家,完全没有主意了,有点老客户也给失去了。

这是第一个,三四年前学习万科最失败的案例。

再说近期的。宏观调控后,深圳的销售不好,成交惨淡,日均成交量迅速腰斩,每日日均成交量不过五六十套。在这样的情况下,深圳有一个发展商很牛B,四个盘最少的卖了50%,最高的卖了99%,这个发展商还是万科。万科为什么这么牛?呵呵,因为有一个方法,就是采用夜间开盘。夜间开盘在早几年的深圳长有,但后来因为行情不好,都不用了。多宣传到处宣传让客户白天去买房。万科就抓住了客户的心理,全部用夜间突然开盘的方式销售。造成四个盘都热销。这一营销策略让深圳许多发展商开始动心了,最动心并尝试的楼盘是金地上塘道,上塘道这个楼盘,户型还行,但周边很烂。和万科一个叫金域华府的楼盘不远,看到万科四个楼盘都夜间开盘,并且很好的忽忧人,就学了一把。万科华府和金地上塘道都在龙华区域,万科华府销售均价差不多30000元/平,夜间开盘卖了一半,金地上塘道就学人家,夜间开盘,开盘价是20000元/平,以为有价格优势,可以来个热销。但,呵呵,结果是惨啊,惨到什么地步?有知情者说,此盘夜间开盘的销售率仅有2%,就是说只卖了2%。为什么同样学习万科,夜间开盘失败了呢?

个人以为,第一是粉丝团不如万科,定位不清。第二是自信心不足,把许多人忽忧过去,但不告诉价格,让许多本来不能接受价格的人到场后,离开,造成反效应。第三,推盘量大,没有基础。万科华府是南区的最后一栋,前面几栋卖完了,尾盘开盘压力没有,而上塘道则是这一区域的第一次开售。同时,地段不如人家,品牌没有万科响,小区没有万科好,周边环境也不如万科。最主要是,夜间开盘要好好抓住有效客户,忽忧成功,可上塘道是所有客户全拉去,自以为有了人气就可以忽忧人,但没有想过人多了,不买的客户太多会带动一些本想买的转成不买。

楼市说复杂也不复杂,说不复杂又复杂,学,当然要学,但乱学,不跟自己的实际情况而学,结果可能就是惨就一个字。

炒房也好,置业自住也罢,买房我们还是需要交流,希望各位愿意一起交流的朋友加入群105276913一起来交流当前的楼市。更好的互动,更好的观察楼市。

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架头安 发表于 2010-06-27 12:27 | | 分类:未分类 | 评论: 0 | 浏览:291 | 送小红花 推荐指数:0
[无标题] 2010-6-15 星期二(Tuesday) 晴
架头安 发表于 2010-06-15 08:50 | | 分类:未分类 | 评论: 0 | 浏览:116 | 送小红花 推荐指数:0

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