地产决策

地产决策 http://mzh_w.blog.tianya.cn/ 地产决策,决策地产。 <![CDATA[房地产广告的后面]]> mzh_w 2008-3-17星期一(Monday)晴 http://blog.tianya.cn/blogger/post_show.asp?BlogID=378092&PostID=13047884&idWriter=0&Key=0 　　虽说中国房地产开发市场从诞生到现在还不到30年，然房地产广告已作为一门独立而特殊的学科在广告业中孤傲的开放。
　　在信息时代，我们只要一打开电视、或翻阅报纸、点击网页，首先映入眼帘的是形式各异的房地产广告，让人眼花缭乱。广告是最有力的传播工具，好的创意能提升品牌，提高企业美誉度。那么房地产广告是否还有更值得我们去追寻的含义？
　　不同的房地产企业从发迹到发展，或多或少都带有创始人的偏好和禀性，使得企业文化也有其与生俱来的特性。例如碧桂园的房产广告大多用实实在在的产品说话，即使上升到消费者层面，也是站在产品的角度来描述住户在这个社区里是如何如何的享受，如同碧桂园的广告语“给您一个五星级的家”一样简单、质朴；丽江花园的广告风格则截然不同，其从一开始，就走上了文化楼盘开发的道路，以营造住宅文化为核心，标榜的是“人文地产”的先行者。前期开发的产品如丽字楼、德字楼、华林居、星海洲、九如通津等都是把目标客户锁定在具有一定经济实力、乐于工作、享受生活的“知识白领”，并相继提出“和谐生活新天地”、“一方水土一方人，美善相随丽江人”概念，带有浓郁的小资文化色彩。当2003年“左岸”组团的登场，更是把小资情调推向了高潮。
　　无论是楼盘广告，还是企业品牌，都使得丽江花园置身于众多楼盘之外，成为一位孤芳自赏的性格小资。于是乎，丽江花园成了小资的代名词，甚至人们看到与文化沾边的房地产广告均会形容为很“丽江”。
　　我们再来看看以“不鸣则已，一鸣惊人”著称的性格地产——时代，可爱的花生还没来得及落地，绚丽的糖果已轰然登场。时代地产时尚、前卫的广告风格，不断袭击我们的眼球，轰炸我们的审美，也只有时代，才会把美术馆搬进会所，才敢把大象的屁股涂成粉红色。
　　汇集“东方人居智慧”的方圆地产，广告更具东方情调。烟雨迷蒙的“荷塘月色”哼着江南小调、温情脉脉的“云山诗意”飘在云端，庭院深深深几许的“小城之春”则从众多楼盘广告中探出新绿……一系列广告无不带给东方人欲说还羞的绵绵情愫。
　　因而，只要稍稍比较各区域的房地产广告，就会发现，之所以各楼盘的广告形式各异，最重要的影响因素是目标客户群不同。如上面提到的时代花生，其户型以中小面积为主，位置亦处于城市次中心，目标客户锁定天河新年轻白领，因而命名取自著名漫画家查尔斯.舒尔茨的史努比漫画集——《Peanuts花生》，受苦受难的查理·布朗、非凡的史努比、睿智的莱纳斯、作威作福的露茜、天才史洛德、瞌睡成瘾的薄荷·派蒂，这些可爱的成员共同组成万人敬仰的花生家族，也正是新新白领“外表不张扬，内在很丰富”的真实写照。所以，乍一推出就获得良好的市场反应。而我们再回过头来看碧桂园，由于其面向不同的消费群体，开发产品种类丰富，既有别墅又有洋房，别墅又分超豪别墅、独立别墅和联排别墅，洋房也分大户人家和美寓小户等，“给您一个五星级的家”体现的就是齐全的社区配套和适合不同群体居住的产品。
　　另外，特有的地域文化也是房地产广告存在差异的一个客观因素。比如以广州、深圳为核心的华南版块的房地产广告偏向务实，而以北京、天津为中心的京派房地产广告风格趋于求虚。广州的房地产广告奉行的务实，广告取材往往信手拈来，落脚点就是产品本身，主推卖点诉求突出且细微末节处理恰到好处，比如碧桂园、合生等开发商，是典型的务实主义代表。由于深圳属于移民城市，现阶段购房的主力群体都是5－15年城市大移民中的受益者，移民性的城市最明显的特征是“创造性与其内在的保守性并存”。因而深圳的房地产广告在立足产品的基础上，表现风格更要求独具魅力，静态广告中对于创意文案的表达，不仅达意更要有背后无尽含意；动态广告根据不同的目标消费群体有着不同的审美视觉高度。最具代表性的是万科地产，在建筑上注重产品研究，在营销上则跳出产品，广告风格带有学院派的研究气息。
　　京派的广告可以称之为北方玄学，就是广告和产品可以没有任何关联，天马行空，玩 “大创意”，玩概念是长调，他们更多的不是卖房子，而是卖一个人、一群人的思想、生活方式、处事态度甚至是一种生活哲学，譬如潘石屹的SOHO、张宝全的苹果派等。
　　所以，房地产广告是各因素综合作用的结果，除了上面提到的发展商品牌、目标消费群和地域文化外，还有诸如产品、地段、周边环境、政策、物业管理等因素。不同的楼盘有不同的定位，不同的定位决定不同的广告表现形式，但最终还是要回归原点——那就是卖产品。
　　记得广告大师奥格威说：广告的最终目的就是为了销售。作为一个营销人，我奉为圣经；作为一个广告人，我开始自省……
　　]]> 2008-3-17 9:03:00(0) <![CDATA[[山水有约]夫妻双双阳朔自由行]]> mzh_w 2007-10-26星期五(Friday)晴 http://blog.tianya.cn/blogger/post_show.asp?BlogID=378092&PostID=11512198&idWriter=0&Key=0 　　阳朔，
　　　　去了好几趟了
　　　　每次去
　　　　都有很大的变样
　　　　……
　　　　
　　　　开始讨厌那些电瓶车道
　　　　开始讨厌那层出不穷一家挨着一家的酒店，
　　　　开始讨厌越来越多的拉客仔
　　　　……
　　　　
　　　　怀念那乡村小道
　　　　怀念那古朴而洁净的雕花大木床
　　　　怀念淳朴而热情的村民
　　　　……
　　
印象阳朔

]]> 2007-10-26 12:43:00(0) <![CDATA[夫妻双双阳朔自由行]]> mzh_w 2007-10-18星期四(Thursday)晴 http://blog.tianya.cn/blogger/post_show.asp?BlogID=378092&PostID=11408769&idWriter=0&Key=0 阳朔，去了好几趟了每次去都有很大的变样 …… 开始讨厌那些电瓶车道开始讨厌那层出不穷一家挨着一家的酒店，开始讨厌越来越多的拉客仔 …… 怀念那乡村小道怀念那古朴而洁净的雕花大木床怀念淳朴而热情的村民 ……
费用预算表

行程安排

携带物品

]]> 2007-10-18 12:57:00(0) <![CDATA[第一次总结]]> mzh_w 2007-4-8星期日(Sunday)晴 http://blog.tianya.cn/blogger/post_show.asp?BlogID=378092&PostID=9188264&idWriter=0&Key=0 　　昨晚躺在床上辗转反侧，一直在思考自己接触房地产行业快四年了，还不知道营销策划要做些什么？今天和代理公司的S聊了一下，S君的几句话让我忽然顿悟！说实在的，先在房地产行业做了两年的平面设计，后来转到做策划，也无非是跑跑腿、跟跟单什么的，一直找不到切入点。在缓慢地前进，就成了退步！
　　站在甲方的立场对代理公司提供的方案挑毛病，而自己却对整个市场一无所知，代理公司的人本不勤快，通过看他们的报告来了解市场，简直有点作茧自缚了。明天开始去踩盘了，对周边的市场了然于胸，然后根据市场走势与手头做的项目进行比较，才能找到各种问题出现的根源，才能对症下药。
　　售楼部销售现场的管理，S君提到两个方面：销售员培训、销售员精神面貌及售楼部气氛布置。综合比较，自己对销售员培训这种基础的基础却严重忽略了，而自己去接触客户也非常之少，只能“道听途说”，实乃不该！一个字：改！！
　　记得有朋友问我，营销的核心是什么？我答曰：沟通。他说，错，营销的核心是产品。这个礼拜布置工作任务，就是对户型进行研究，收集资料，初步的想法是根据户型面积进行分类，总结各个面积区间户型的常规设计布局，并对消费群体进行对应。
　　为自己布置任务，每周必须写一篇专题，这周是户型研究，下周是市场踩盘报告。]]> 2007-4-8 20:18:00(0) <![CDATA[“杯杯同饮齐齐开心”太阳城北美啤酒节策划案]]> mzh_w 2006-5-31星期三(Wednesday)晴 http://blog.tianya.cn/blogger/post_show.asp?BlogID=378092&PostID=5474650&idWriter=0&Key=0 　　活动时间：8月14日 19：00
　　活动地点：太阳城欢乐谷
　　参加人员：本次活动以顺弛世纪城、久华里、名都新园、名都公寓、蓝水假期、太阳城、大客户为主。
　　活动目的：吸引新老客户到场，特别针对年龄段稍低的顺驰其他项目客户，以紫玉园、蓝山园已经成型的环境；艺阳枫尚实用、经典的户型设计打动这批人。同时大批量的到访客户可以烘托卖场气氛，促进意向客户成交。
　　现场包装：
　　1、现场摆放跨街双拱门一个，欢乐谷现场入口双拱门1个
　　2、现场气球30个（从售楼处至欢乐谷）
　　3、欢乐谷200米小吊旗
　　4、售楼处：太阳城活动历史回顾展架、近期推出经典户型卖点分析展架、更换POP
　　5、售楼处放置6个气球柱
　　6、欢乐谷搭建4 面可见舞台、制作两个背板.在欢乐谷的左侧另搭建一到两个小舞台（进行一些小型的表演，例如菲律宾乐队），达到全场互动的作用）及露天电影展放活动。
　　7、活动现场保洁人员随时清理现场卫生，保证活动顺畅进行。
　　8、活动前保安人员应进行统一培训，活动当天多安排岗位；保洁人员服装统一，不断清理活动现场卫生环境，工作态度端正，体现出太阳城整体的精神面貌。
　　9、看房车应重新擦洗，确保外观整洁。
　　10、礼仪小姐仪态端庄，服务热情。
　　11、在欢乐谷进场处摆放2块3.5米*6米的展板或X展架。
　　活动预告：
　　（1）报稿：8月13日硬稿告知客户啤酒节信息
　　（2）顺驰物业小区：8月11日开始张贴海报、派送DM
　　（3）大客户：8月10日开始宣传
　　（4）短信：8月13日告知四季、棕榈、中心城客户
　　活动组织：
　　1、物业小区负责发放DM入户，组织客户报名、发放入场券并将确切数字于8月13日告知企划部。活动当日组织客户到太阳城。
　　2、客户资源负责与物业各社区宣传员对接，协商落实相关客户到场流程。
　　3、物业保安负责维持现场秩序、检票、等相关工作。
　　4、销售员负责引领客户参观紫玉、蓝山、艺阳样板间。
　　活动内容:
　　活动以演出的形式出现，届时邀请天津专业的歌手，舞蹈演员，以及乐队到场演出．除此之外，活动还将有著名的啤酒经销商加盟本次活动．活动的高潮体现在演出进行到一半时的＂喝啤酒大赛＂等，众多参赛者将一决高低，看看谁是真＂酒神＂．比赛分为三轮,每轮比赛选出第一名参加最后的决赛,比赛的前三名将获得由活动承办方提供的精美礼品一份（冠军，亚军，季军分别不同）．到场观众均可在现场报名参赛.
　　主持人在活动中不断宣传太阳城整体规划、新品”艺阳枫尚”项目信息,使到场的每一位观众都能了解太阳城完善的配套，多样的产品形式，每一个到场参加活动的客户都将在现场免费畅饮，在炎热的季节里尽情的享受啤酒给大家带来的无限凉意．演出的最后会做一个颁奖仪式，将奖品颁发给＂喝啤酒大赛＂的获胜者们．为本次活动画上一个完美的句号．
　　
　　18：00 业主入场
　　18：10 主舞台：菲律宾乐队开始表演
　　18：15 啤酒小姐进行啤酒免费赠饮活动、提供小吃（付费）
　　18：30 主舞台：进行各种小型互动游戏、歌舞、调酒表演及比赛（包括：喝啤酒比赛、益智问答等）
　　20：00 主舞台演出正式开始
　　20：05 熊天平登台亮相，与主持人互动（熊天平模仿秀及现场FANS登台互动）
　　20：20 熊天平正式演唱歌曲——代表作《火柴天堂》等六首曲目
　　21：10 整场活动结束观众退场
　　注：整场活动穿插太阳城、艺阳枫尚、中心城等项目介绍。并进行小礼品抽奖活动。
　　]]> 2006-5-31 15:09:00(0) <![CDATA[“国六条”细则]]> mzh_w 2006-5-31星期三(Wednesday)多云 http://blog.tianya.cn/blogger/post_show.asp?BlogID=378092&PostID=5474506&idWriter=0&Key=0 　　国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知。通知规定各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产业健康发展。国务院有关部门要组成联合检查组，对各地2005年以来落实中央关于房地产市场调控政策的情况进行一次集中检查。
　　对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市，要予以通报批评，并限期整改。
　　　建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》全文如下：
　　一、切实调整住房供应结构
　　（一）制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市（包括县城，下同）人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布。直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。各级建设（规划）主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实。
　　（二）明确新建住房结构比例。“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。
　　二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用
　　（三）调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。
　　（四）严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
　　（五）有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。
　　（六）保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。
　　（七）加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1／3或已投资额不足1／4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。
　　三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度
　　（八）严格控制被动性住房需求。各地要按照《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》的要求，加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。要量力而行，严禁大拆大建，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁，不得损害群众合法利益。
　　四、进一步整顿和规范房地产市场秩序
　　（九）加强房地产开发建设全过程监管。对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。
　　（十）切实整治房地产交易环节违法违规行为。房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚；对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。
　　五、有步骤地解决低收入家庭的住房困难
　　（十一）加快城镇廉租住房制度建设。廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要稳步扩大廉租住房制度覆盖面。尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。要落实廉租住房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。
　　（十二）规范发展经济适用住房。各地要继续抓好经济适用住房建设，进一步完善经济适用住房制度，解决建设和销售中存在的问题，真正解决低收入家庭的住房需要。严格执行经济适用住房管理的各项政策，加大监管力度，制止违规购买、谋取不正当利益的行为。严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。
　　（十三）积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。
　　六、完善房地产统计和信息披露制度
　　（十四）建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。城市人民政府要抓紧开展住房状况调查，全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度。要完善市场监测分析工作机制，统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息。
　　（十五）坚持正确的舆论导向。要加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，要严肃处理。
]]> 2006-5-31 14:58:00(0) <![CDATA[194种创意线索]]> mzh_w 2006-5-31星期三(Wednesday)多云 http://blog.tianya.cn/blogger/post_show.asp?BlogID=378092&PostID=5474488&idWriter=0&Key=0 　　1、把它颠倒过来
　　2、把它摆平
　　3、把缩小
　　4、把颜色变换一下
　　5、把它变为圆形
　　6、使它更大
　　7、把它变为正方形
　　8、使它更小
　　9、使它更长
　　10、使它闪动
　　11、使它更短
　　12、使它发出火花
　　13、使它可以看到
　　14、点燃它
　　15、使它逾起一般情况
　　16、使它发萤光
　　17、把它放进文字里
　　18、使它沉重
　　19、把它插进音乐里
　　20、使它成为引火物
　　21、结合文字和音乐
　　22、使它成为引火物
　　23、结合文字、音乐和图画
　　24、参加竞赛
　　25、结合音乐和图画删除文字
　　26、参加打赌
　　27、不要图画
　　28、使它成为年轻型的
　　29、不要文字
　　30、使它成为壮年型的
　　31、沉默无声
　　32、把它分割开
　　33、使它重复
　　34、保守地说
　　35、使它变成立体
　　36、夸张地说
　　37、使它变成平面
　　38、当替代品卖
　　39、变换它的形态
　　40、发现新用途
　　41、只变更一部分
　　42、减掉它
　　43、使它成为一组
　　44、撕开它
　　45、为捐献或义卖而销售
　　46、使它化合
　　47、鼓励它
　　48、用显而易见的
　　49、机动化
　　50、把要素重新配置
　　51、电气代
　　52、降低调子
　　53、使它活动
　　54、提高调子
　　55、使它相反
　　56、割开它
　　57、它像是某种东西的代替品
　　58、混合在一起
　　59、使它罗曼蒂克
　　60、改用另一种形式表现
　　61、增添怀旧的诉求
　　62、使它的速度加快
　　63、使它看起来流行
　　64、使它缓慢下来
　　65、使它看起来像未来派
　　66、使它飞行
　　67、使它成为某种物品的部分代替
　　68、使它浮起
　　69、使它更强壮
　　70、使它滚转
　　71、使它更耐久
　　72、把它切成片状
　　73、运用象征
　　74、使它成为粉状
　　75、它是写实派
　　76、以性欲作诉求
　　77、运用新艺术形式
　　78、使它凝缩
　　79、变为摄影技巧
　　80、使它弯曲
　　81、变换为图解方式
　　82、使它成对
　　83、使它变更形式
　　84、使它倾斜
　　85、用图画说明你的故事
　　86、使它悬浮半空中
　　87、使用新广告媒体
　　88、使它垂直站立
　　89、创造新广告媒体
　　90、把它由里向外翻转
　　91、使它更强烈
　　92、把它向旁边转
　　93、使它更冷
　　94、摇动它
　　95、增加香味
　　96、把它遮蔽起来
　　97、变换气味
　　98、使它不对称
　　99、把它除臭
　　100、使它不对称
　　101、将它向儿童诉求
　　102、反它隔开
　　103、将它向男士诉求
　　104、使它与其他相敌对
　　105、将它向妇女诉求
　　106、使它锐利
　　107、价钱更低
　　108、变更它的外形
　　109、抬高价格
　　110、要它绕一周
　　111、变更成份
　　112、把它框起来
　　113、增加新成份
　　114、把它卷成一圈
　　115、拧搓它
　　116、把它填满
　　117、使它透明
　　118、把它弄成空的
　　119、使它不透明
　　120、把它打开
　　121、用不同背景
　　122、把拼错
　　123、用不同环境
　　124、给它起我上绰号
　　125、使它富有魅力
　　126、把它封印起来
　　127、使用视觉效果
　　128、把它移转过来
　　129、使用另外的物料
　　130、把它捆包起来
　　131、增加人的趣味
　　132、把它集中起来
　　133、变更密度
　　134、把它推开
　　135、置于不同的货柜
　　136、使它成为交替的
　　137、变换包装
　　138、使它凝固起来
　　139、使密度增加
　　140、使它溶化
　　141、小型化
　　142、使成凝胶状
　　143、增加至最大限
　　144、使它软化
　　145、把它除掉
　　146、使它硬化
　　147、使它轻便
　　148、使蒸发变为汽化
　　149、使它可以折叠
　　150、加上抑扬顿挫
　　151、趋向偏激
　　152、使它更狭窄
　　153、如夏天炎热
　　154、使它更宽广
　　155、如冬天寒冷
　　156、使它更滑稽
　　157、使拟人化
　　158、使它成为被讽刺的
　　159、使它更暗
　　160、用简短的文案
　　161、使它发光
　　162、用冗长的文案
　　163、使它灼
　　164、发现第二种用途
　　165、使它更有营养
　　166、使它合成在一起
　　167、把它倒进瓶中
　　168、把它当作用具来卖
　　169、把它倒进罐中
　　170、使它清净
　　171、把它放进盒中
　　172、把它倒进壶中
　　173、把它倒进缸中
　　174、把它弄直
　　175、把它褶曲
　　176、把它缠起来
　　177、提升声誉
　　178、免费提供
　　179、以成本价出售
　　180、提供特价
　　181、增加慰藉的诉求
　　182、提供维护服务
　　183、运用不同的织法
　　184、使它变成香郁宜人
　　185、使它变成酸的
　　186、使它濡湿
　　187、使它脱水
　　188、使它干燥
　　189、把它冻起来
　　190、把它抛出去
　　191、使它无刺激性的
　　192、使它单纯化
　　193、使它具有刺激性的
　　194、把以上各项任意组合]]> 2006-5-31 14:57:00(0) <![CDATA[意识形态自身广告]]> mzh_w 2006-3-31星期五(Friday)多云 http://blog.tianya.cn/blogger/post_show.asp?BlogID=378092&PostID=4651045&idWriter=0&Key=0 　　意识形态自身广告
　　
　　内文：
　　如果不是三宅一生，褶皱的美感都会被熨斗铲平
　　如果不是可可·香奈儿，女性露出膝盖可能是禁忌的
　　如果不是川久保·玲，黑色可能只是丧礼的悲哀颜色而不是一种酷
　　如果不是伊芙·圣罗兰，女人这辈子可能与男装的长裤永远绝缘
　　如果不是“猫在钢琴上昏倒了”，广告人可能还不会清醒
　　如果不是“一年买两件好衣服是道德的”，消费者可能一年看不到两支好广告
　　一位作家的一句话可能影响下一位作家的一生
　　一种影响消失了，马上又会出现另一种新的影响
　　对今天新理念理解太晚的人不久就要尝到落后的苦涩
　　不要用20世纪的想象力解读21世纪的新文体
　　
　　
　　意识形态自身形象广告
　　
　　标题：二十世纪最有影响力的人物，可能是二十一世纪最没有影响力的人
　　
　　内文：
　　如果二十世纪的影响大师活在二十一世纪，
　　凡高可能是整日坐在办公桌前的电脑绘图师
　　尼采可能是宣称老板不在家的超级推销员
　　李小龙可能是高级私人健身房的专属教练、
　　三岛由纪夫可能是日本偶像剧里的第二男配角、
　　沙特可能是拒绝二手烟的文宣代言人……
　　在网路入侵、情报袭击全球的二十一世纪，
　　人类面临最大的文明革命，
　　所有的沟通、思考、消费、价值观迅速改变，
　　广告更无法再紧抱着旧经典进入未来。
　　赫塞说：“前天还是神圣的事，今天听起来已经变得几近滑稽可笑了。”
　　不要穿着二十一世纪的高跟鞋走着二十世纪老奶奶的路线。
　　
　　意识形态广告公司自身广告
　　
　　标题：我们发现台湾有四亿人口
　　内文：
　　比利是个朝九晚五的贸易公司业务经理，晚上则是兼差的无线电计程车司机。
　　他是王妈妈的儿子、娃娃的舅舅、和大卫的表弟；
　　在网路购物时他是不眨眼的闪灵刷手；在号子里观察股票指数时他可是精打细算的投资人；
　　上了电脑色情网站他则是个想象丰富的匿名色狼；
　　而约会时又变成了某个女人的最佳男主角……在网路化的未来社会里，
　　一个比利在不同的情境中可能是数百个不同身份的比利。
　　我们看到的台湾并不是你认知的2千万人口，而可能是4亿人无疆界市场。
　　所谓独具慧眼，不只是指看到什么，更是指观察世界的敏锐角度。
　　对我们来说这不只是眼力，而是一种能力，
　　不要用20世纪的眼睛观看21世纪的风景。
　　
　　客户：裕隆汽车
　　篇名：达摩篇
　　标题：达摩刚从博物馆离家出走
　　内文：
　　最接近群众生活美学的木雕艺术达摩不喜欢被当成偶像膜拜，但他跳起舞依旧功力高强。最有活力的文化不是博物馆里展示的标本，而是跟着时代变迁持续与人对话的过程；文化需要的不是被框架隔离保护，而是在生活的田野里奔驰呼吸。三义用木头、雕刻刀、生活的感动雕出文化动力的风格；珍视这样的在地活力，长期经营台湾本土艺术的裕隆汽车，以人性化科技的造车工艺理念，一起与木雕艺术激荡共鸣。
　　
　　客户：裕隆汽车
　　篇名：观音篇
　　标题：木头观音比心理医生还了解你
　　内文：
　　最能与群众情感交流的木雕艺术观音不再远远的山上，她在人们的生活里驻足聆听。最有活力的文化不是博物馆里展示的标本，而是跟着时代变迁持续与人对话的过程；文化需要的不是被框架隔离保护，而是在生活的田野里奔驰呼吸。三义用木头、雕刻刀、生活的感动雕出文化动力的风格；珍视这样的在地活力，长期经营台湾本土艺术的裕隆汽车，以人性化科技的造车工艺理念，一起与木雕艺术激荡共鸣。第七届裕隆艺文季，发现群众的感动，发现土地的美丽。
　　
　　篇名：出发篇
　　客户：中兴百货
　　
　　标题：中国出发了
　　内文：
　　90年代
　　当我们这个社会开始为贫乏的人文素养
　　饥饿的精神内涵
　　失落的民族美学而反思的时候
　　中兴百货也在此时
　　以“中国创意文化”为新的企业使命，全新出发
　　借着这一份生活提案
　　我们希望能带动一种现代中国的生活方式
　　高品质而不只是高消费
　　重视创意，培养具有品味的流行感度
　　更重要的是找回从容婉约
　　细腻优雅的中国美学自信
　　为能实践这份使命
　　我们将倾力支持中国设计师及艺术家从事创作
　　另一方面，为了替消费者塑造一个
　　真正具有国际视野的购物环境
　　我们更引进数十个顶尖国际品牌
　　使长期以来把眼光放在巴黎、米兰、东京的消费者
　　不再以出国购物为时尚
　　我们将发现，中兴百货是第一家具有
　　民族美学自觉及风格的国际级百货公司
　　我们深信，中兴百货的全新出发
　　将改写国内百货公司的经营史
　　从此刻起，百货公司再也不代表旧有的意义
　　他再也不只是购物场所
　　而将全面地介入您的生活情境
　　扮演着生活美学顾问、国际创意情报媒介、
　　文化活动推动者等诸多角色
　　丰富中国人的生活创意
　　中兴百货台北公司全新出发
　　献给全国一份中国创意生活提案
　　中兴百货公司
　　
　　篇名：美男篇
　　客户：中兴百货
　　
　　标题：服装就是一种高明的政治，政治就是一种高明的服装
　　内文：
　　当ARMANI套装最后一颗扣子扣上时，最专业而令人敬畏的强势形象于是完成。白衬衫、灰色百折裙、及膝长袜、豆沙色娃娃鞋，今天想变身为女孩。看见镜子里身上的华丽刺绣晚妆，于是对晚宴要掠夺男人目光并令其它女子产生嫉意的游戏胸有成竹。仅一件最弱不禁风的丝质细肩带衬衣，就会是他怀里最具攻击力的绵羊。
　　衣服是性别。衣服是空间。衣服是阶层。衣服是权力。衣服是表演。衣服是手段。衣服是展现。
　　衣服是揭露。衣服是阅读与被阅读。衣服是说服。衣服是要脱掉。
　　衣服就是一种高明的政治，政治就是一种高明的服装。
　　
　　篇名：奉茶篇
　　客户：中兴百货
　　
　　标题：我爱流行，所以我存在。
　　内文：
　　她说Indivi的日本式拼接剪裁让她寻找到精神的美学启发
　　他在Paul Smith的作品里同时看见莎士比亚戏剧感和英国传统幽默
　　他认为自己成功的部分原因是Giorgio Armani给了他一种自信与能量
　　他则是个穿着散发雄性魅力的D Squared的爱心动物医生
　　服装和化装品的价值很可能不只是外貌肤浅的美好
　　真正爱流行的人自然找得到他
　　存在的理由
　　
　　中兴百货：编辫篇
　　
　　标题：爱美的小孩不会变坏。
　　内文：
　　她拿手的除了银粉妆的画法还有研究威尼斯的建筑旋律
　　他能分辨Dolce & Gabbana与D&G打扮的差异同时是个诗人
　　她热爱购物以及帮助别人购物却是红牌财务规划经纪人
　　他是个大费周章经营叛逆外表的慈济终身会员
　　爱美的孩子不会变坏
　　他只是尊重别人的视觉
　　顺便，美化环境
　　
　　客户：中国时报
　　代理商：意识形态
　　
　　系列一：詹宏志篇
　　标题：知识使你更有魅力
　　内文：
　　你倾斜45度角看报的姿势有形而上学的的气息，从北爱和平协议，到基因复制，到圣婴现象，你关注世界的程度令人嫉妒，在超文本的网络社会，你是欲望的解放者，在混乱的现实中，你的言语带着拘谨的魅力，看你阅读时的专注让人恨不得变成文字，你觉得思考就是一种性感，而学习才是你永远青春的秘密。我爱你。
　　聪明人用知性保持致命的吸引力。资讯，聪明，优势中国时报。
　　
　　
　　系列二：许瞬英篇
　　标题：知识使你更有魅力
　　内文：
　　没有一种优雅比你看报的姿势更优雅，你对世界的了如指掌跟你的爱情态度有关，你能一眼看出MADONNA的MTV摆设MARC NWEWSON设计的家具，同样在衣服上使用金属，你就是觉得DIRK BIKKEMBERG比PACO RABANNE更具节奏性，世上的牙膏对你而言是一套文化观察的分类典范，跟酷斯拉比起来，你笃定细菌才是未来世界的终结者，阅读让你的眼睛为之勾魂，让人恨不得化做文字与你相遇，你最最性感莫过于你思考，而学习才是你永远青春的秘密。我爱你。
　　聪明人用知性保持致命的吸引力。资讯，聪明，优势中国时报。
　　
　　新禾家电系列
　　代理商：意识形态
　　
　　创意概念：“家电与人的关系”是本系列作品的主题意义。现代人的“生活与家电有着各种互动，在人际疏远的现代，家电扮演的角色不再是冷冰冰的功能需求。它可能成为人们的精神寄托，或者生活上的伴侣，甚至深藏着一段情感故事。文学性叙事，将家电人性化。的确，生活中可以没有情人，邻居，却不能没有电冰箱，洗衣机，DVD。
　　
　　系列一：白衬衫
　　标题：白衬衫
　　内文：
　　她整理衣柜时发现他没有带走的白衬衫。她以为原本与他有关的东西已经完全离开他的生活了。白衬衫除了樟脑外，还有一种他身上惯有的香烟气味。
　　她开始忧郁衬衫怎么处理。“就洗掉吧，反正都过去了。”她看着白衬衫，和她的衣服在洗衣机里周旋着。
　　她晾着洗干净的衬衫闻了闻，洗衣剂的清香外，似乎还残存着一些他的味道。
　　她松了一口气，再好的洗衣机也洗不掉记忆。
　　
　　
　　系列二：电冰箱再袭击
　　标题：电冰箱再袭击
　　内文：
　　连续三天，早上打开冰箱，里面竟然空无一物，昨晚从超市买回的一大堆食]]> 2006-3-31 17:39:00(0) <![CDATA[林与堂(台湾地产文案)]]> mzh_w 2006-3-28星期二(Tuesday)晴 http://blog.tianya.cn/blogger/post_show.asp?BlogID=378092&PostID=4603333&idWriter=0&Key=0 　　林与堂(台湾地产文案)
　　
　　1.slogan 居所归心
　　
　　生活的最典型为中庸生活，在动与静之间，找到一种完全的均衡。
　　 ——摘自林语堂先生《生活的艺术》一书
　　
　　精神与物质兼顾，生命才能从容
　　颠峰人士的事业与生活，像一座越来越难平衡的天平
　　车水马龙的市中心
　　帮阁下赢得事业的效率，却赔掉居家的宁静
　　根据最新统计结果显示
　　邻近公园，静巷内的住宅，比大马路旁还要受欢迎
　　 “林与堂”隐身在繁华都会的静巷之中
　　散步到大安森林公园，开窗看见台北远企中心
　　享有盛世的繁华，也享有远世的宁静
　　2.slogan 光影照心
　　
　　生活的智慧在于滤除那些不重要的杂质
　　而保留最重要的部分
　　享受家庭、生活文化、与大自然的乐趣
　　——摘自林语堂先生《生命的艺术》一书
　　
　　弧形落地长窗，穿透“林”与“堂”
　　走五分钟是大安森林公园，走五步路是瑞安街的社区公园
　　一种大隐隐于市的绿意，将居家静静地包围
　　穿透的“光线”与“风景”成为“林与堂”最精彩的设计主题
　　首度将帷幕办公大楼的大面开窗概念引进住宅中
　　客厅创造将近六米面宽的弧形落地长窗
　　让居家的呼吸，与大自然的气韵融为一体
　　无所不在的光影，将生命中最珍贵的部分，照耀地更加鲜明而清晰
　　
　　3.slogan 居所清心
　　
　　生活的智慧
　　在于滤除那些不重要的杂质
　　而保留最重要的部分
　　享受家庭，生活文化，与大自然的乐趣
　　——摘自林语堂先生《生命的艺术》一书
　　
　　瑞安街名人巷，城市中的清流
　　台北市中心几条名人最爱的精华静巷
　　都把主角留给鸟叫蝉鸣的大自然，告别大都会的喧嚷
　　经过名利与财富的洗涤
　　生命中最珍贵的部分，会更加清晰
　　隐身在大安森林公园特区里的“林与堂”不以豪宅自居
　　尽管能够拥有它的十六为佳人，品味都不可小觑
　　
　　盛世的繁华，遗世的清净
　　很多大学教授、医生、高官喜欢住在这个区域里
　　不是为了社会地位，而是想要更忠于自己与家庭
　　根据最新统计结果显示
　　邻近公园，静巷中的住家，比大马路旁还要受欢迎
　　出门到大安森林公园，开窗看见台北远企中心
　　“林与堂”的确是想要大隐隐于市的朋友真正的知音
　　
　　4.slogan 浓阴听心
　　
　　曾说过：“男人的演讲，像女人的裙子，越短越好。”
　　的幽默大师林语堂先生
　　以一贯的风趣，描述出大自然绿意对居家的重要性
　　大师不改幽默地说：“房屋四周若无树木，便觉光秃秃如男女不穿衣服一般。”
　　
　　大树的居所，大人物的家
　　水泥森林般的台北市中心
　　一草一木的弥足珍贵，让紧邻公园的地段寸土寸金
　　“林与堂”走五分钟是大安森林公园
　　走五步路就是瑞安街静巷中，充满人情味的社区公园
　　浓浓的绿意，将居家静静的包围
　　很多教授，医生喜欢住在这里，享受大隐隐于市的生活意境
　　]]> 2006-3-28 13:08:00(0) <![CDATA[丽江花园（广州）——呼吸是每个人的权力，而选择呼吸]]> mzh_w 2006-3-28星期二(Tuesday)晴 http://blog.tianya.cn/blogger/post_show.asp?BlogID=378092&PostID=4603321&idWriter=0&Key=0 　　丽江花园（广州）——呼吸是每个人的权力，而选择呼吸则是你的专利
　　
　　1.每天，都会遇到邻居，遇到朋友，遇到小孩……
　　从容，是生活的唯一韵律，活得出众，活出生活优雅节拍。棕榈滩掬水别墅，邻近便捷和优越，每项配套设施，只为更方便愉悦的生活贴身打造。感觉是酣然的，离家咫尺之遥，银行、邮局、医院、学校错落有致；踏出家门，消闲、购物、美食信手拈来，随意选择本身已是享受。私家泳池，网球场，住客会所内，身心皆陶醉于另一境界。这只是生活的基本，却是别人眼中的奢侈，每天，阳光或星星透过玻璃天窗家中探访；私家花园旁的潺潺青溪与家中音乐和唱；月色下，沿着宁静长街读夜的温柔；聪明屋智能配置体验至高别墅典范。棕榈滩掬水别墅的家，活出高一点的生活定义，自然而然，感一份与众不同……但绝不会遇到些许麻烦。
　　2.华美青溪，家中流淌，掬水而乐悠然独享
　　华美青溪，依屋流淌，私家花园直接亲水，是为掬水别墅。
　　独拥一方私家水道，坐享一份盎然雅趣。
　　望江单位，迎习习江风，观星灯渔火，写意无限。
　　“聪明屋”配置，感受未来非凡！
　　示范单位由著名室内设计师高文安先生倾心演绎。
　　丽江花园棕榈滩，堪称TOWNHOUSE别墅至高典范！
　　
　　3.窗外，看到阳光，星星，小鸟……唯独看不到人和车。
　　每间屋都有窗，但不是每个窗外都会引发遐想，棕榈滩掬水别墅的立体全景天窗外，是一方奥妙天空。家中仰望，别人只看到宽敞的楼层，掬水别墅内看到的是天际的空间。这就是棕榈滩独有的别墅生活。棕榈滩小区配套成熟，独拥私家水道和宁静长街，聪明屋智能配置，打造掬水别墅的家，让您的生活基本，成为别人眼中的奢侈。
　　
　　4.街道上，没有喧哗，没有繁嚣……亦没有陌生人。
　　一样的生，不一样的活。棕榈滩掬水别墅的街道，不只是穿越的路，亦是连贯全区无垠空间的通道。夜幕下，街灯亮起，漫步于区内六条雅致长街，私人空间的感受，在家中，亦在家门外。棕榈滩小区配套成熟，独拥私家水道和玻璃天窗，聪明屋智能配置，打造掬水别墅的家，让您的生活基本，成为别人眼中的奢侈。
　　
　　5.家里面，不时传来阵阵音乐声，欢笑声……潺潺流水声却从不间断。
　　别墅是我的家；掬水，是您私家的玩意。棕榈滩掬水别墅内，私家水道依屋流淌，蜿蜒于区内无限空间。无论在家中掬水，或是水道旁漫步，水波荡漾间，别墅生活的空间在棕榈滩无限延伸。棕榈滩小区配套成熟，独拥立体全景天窗和宁静长街，聪明屋智能配置，打造掬水别墅的家，让您的生活基本，成为别人眼中的奢侈。
　　
　　6.是花园在室内，还是客厅在室外？
　　花园，是别人客厅外的景色，却是您客厅内的雅致点缀。棕榈滩掬水别墅的内庭花园，让您客厅的一角成为家中独特的风景。阳光，清风，雨露，家中探访自然的空间和别墅生活的空间在这里融为一体。棕榈滩小区配套成熟，独拥私家水道和宁静长街，聪明屋智能配置，打造掬水别墅的家，让您的生活基本，成为别人眼中的奢侈。
　　
　　7.爱与人亲近，亦想远离人群
　　棕榈滩掬水别墅，拥有丽江花园美善的人文氛围和成熟配套，
　　令都市的便捷与自然的静谧和谐共处。
　　仰望：巨幅透天大窗，朝迎晨曦，晚接繁星，期待如约而至的星月童话。
　　俯首：华美清溪环区蜿蜒流淌，传递邻里之间的脉脉温情。
　　棕榈滩掬水别墅——建筑、自然、都市的完美融合。
　　]]> 2006-4-26 10:49:00(1) <![CDATA[四季花城（深圳]]> mzh_w 2006-3-28星期二(Tuesday)晴 http://blog.tianya.cn/blogger/post_show.asp?BlogID=378092&PostID=4603310&idWriter=0&Key=0 　　四季花城（深圳）
　　
　　1.那一刻，突然明白，四季花城的动人，是在美丽之外的
　　夜色降临，四季花城的灯亮了，人们都从繁忙的白天回来，回到了夜晚的温暖甜蜜中。晚归的人们，远远地望见四季花城暖暖的灯盏，那一瞬间，突然明白——四季花城的动人，原来是在美丽之外的。
　　三年了，四季花城从诞生到成长、成熟，越来越多的人选择在这里居住。社区内，人们礼让谦逊、互助互爱，一种和谐、信任、真诚、默契的氛围正在这里形成。
　　四季花城深知，和家人在一起，是每个深圳人的梦想。夜色中，安静的灯盏，似乎也能听到一家人在一起的欢笑声。
　　5月1日，四季花城6期即将开盘。如果你也是一个热爱家庭生活的人，如果你也感动于黑夜里等待的灯火，如果你也喜欢聆听家人的笑声，那么请你也一起来，感受四季花城与众不同的动人之处。
　　是的，四季花城的动人，是在美丽之外。
　　
　　
　　2.总有一盏灯，为晚归的人守候
　　灯盏在夜色里，点亮一种温暖，
　　一种只有家才有的温暖。
　　才有了对家的思念。
　　留一盏灯，给晚归的人，
　　在夜色初降时，悄悄亮起。
　　像孩子的等待，
　　像家人的惦念。
　　使远方回来的人，
　　突然被一种情感击中。
　　
　　3.只是一把折扇，却可以让人年轻很多
　　好看的折扇，扭秧歌用的折扇，
　　老人们喜欢的折扇，
　　常常在四季花城舞动的折扇。
　　不会孤单的折扇，
　　永远快乐的折扇。
　　一个折扇认识了另一个折扇，
　　一个折扇帮助另一个折扇，
　　折扇越来越多的日子，
　　折扇象一首快乐的歌。
　　
　　4.相互依靠着，日子是温暖而甜蜜的
　　刚来深圳时，相互支持着生活。
　　在每个清晨和夜晚，没有人知道
　　他们有过多少甜蜜，多少磨难，
　　或者，是没有人在乎。
　　现在，日子慢慢好起来，
　　他们也有了更多想法。
　　但爱情将越来越明媚。
　　没有人会怀疑，
　　这个下午已是阳光灿烂。
　　
　　5.放心吧，孩子们从来不缺少欢笑
　　放下书包，孩子们从来不缺少欢笑，
　　他们可以在滑板车上，
　　或者是在门前的沙堆里，
　　或是在滑梯上，让欢笑满溢。
　　放下书包，孩子们从来都是欢笑的天使，
　　当你看到他们，会不会觉得开心。
　　所以，现在请不要打扰我们，
　　让欢乐继续上演，直到
　　你已找回久违的童年。
　　]]> 2006-3-28 13:07:00(0) <![CDATA[草山先生住所——“草山生活”系列]]> mzh_w 2006-3-28星期二(Tuesday)晴 http://blog.tianya.cn/blogger/post_show.asp?BlogID=378092&PostID=4603298&idWriter=0&Key=0 　　台湾高手詹伟雄之作，恬静平和、洗尽沿华的心情片断，借朴实、冲淡的构图执行娓娓道出，可谓淋漓尽致。之后詹的离去，是中国广告的损失。
　　1、多久没听过有人唤我‘林桑’了，直到有天下午，在草山……
　　董事长下了班，最痛苦的身份就是董事长。即使散步在仁爱路口，打拳在国父纪念馆，休闲服里总得备上一叠厚厚的名片，应付斜地里闪出来的客户，长官与陌生朋友，应付一个嘈杂的社会尽要名片，让人既注意你，但又忽视你；享受真正宁静的生活，却仅要一个微笑的颔首，最检约的礼数，譬如草山的邻人。
　　宁静的山，沈默的树，不会喧哗着身份、地位、成就；山雾、叶落、溪涧、飞鸟、自然的作息、薰陶了草山先生们字根表的人生视野，即使是朴实的店家，在浅浅的一声“林桑”间，你也会觉得她是一位生活的智者。
　　选择宁静的住所与环境，应该在草山。
　　2、独角兽！金刚！坦克！孙子们要玩具；我说：来，阿公给你们弹珠——那是秋天在苗圃里检的柏树种子……
　　“文明，使存折里的财富愈来愈多，却使人与人的游戏场所愈来愈少！”这是梭罗《湖滨散记》里的感叹，而台北许多人抱怨：则是连选择一座湖滨感叹的权力都没有了。种子、草蔓、树枝、竹签、粘土、卵石，曾是多少台湾孩童的玩具，它们取之不竭，无所竞夺，而且拉近了孩童的心灵。这些孩童，陆续长成为台湾的企业家、决策者，成为父亲、也成为祖父，拥有着大理石般厚实的智慧，他们唯一无法回应的答案，是孙子们伸出的双手——“独角兽”，“金刚”，“坦克”。让孩子们与阿公一齐喜乐的游戏场，台北少了一座湖滨，却还有座阳明山。
　　一万四千公顷国家公园的田野教室，无数的种子弹珠，九十三种鸟类与一百五十三种蝴蝶、台湾国宝级的树蛙与水韭，让阿公的智慧、自然的启蒙，共鸣进入台湾下一代的心中。
　　3、住上草山的那一天，儿子问我想作什么？我说：去呷碗地瓜汤吧……
　　一碗热腾腾的平等里地瓜汤，一种朴实的六O年代台北生活揉和着红地瓜的甜味和土味，在九十年代的台北，已经消失了三十年。
　　耿直的农夫，实在的小店，安静的邻居，从不大声说话的草山先生们，老老实实地活出生活的脾气，脚踏丰饶的火山岩，定时收割水稻，地瓜与海芋；买卖口说为凭，相信诚实信用与道义，即使住所的短墙，总是任长春藤活泼攀爬。
　　4、飞弹让股市大跌的隔天清晨，我来到这里，水的温度告诉我——留在台湾
　　人生有很多抉择，等待着决定，“但千万别在城市里下决定。”松下幸之助有次对着一万三千位松下同仁说：“应该到自然中去！”京都桂离宫的枯山水，那片雪白的白石水纹，多次给予了幸之助智慧的企业经营灵感。使松下渡过了大战后的阴霾；而另一个让他感激的自然导师，则是温泉。他的许多发明——电器开关，安全插座……都是在滚烫的泉水中成型的。
　　“休息，就是让身体休养，让心学习”，几乎已成了他的成长名言。阳明山是台北人常来休息的地方，但如果将家选择在草山，每天的人生都有休养，都能学习，譬如仰德大道那位老而弥坚的作家林语堂。
　　温泉，古道，松林，荒径……自然生态的节奏与韵律，从容启迪草山先生的智慧，比任何一本“危机处理”企管教科书，都要来得果敢明快！
　　5、生活愉快吗？一位立委朋友来电问：我说：草山的树和人，都那么挺直腰杆地生活着……
　　树，生活在台北最委曲的，人也是。
　　树的叶子上，满布着汽车排放的油灰，根部纠结的是大小工程的砂石污泥，而人呢？总畏缩地生活在玻璃窗后，在夏天的冷气房里，以秋天的毛衣御寒。
　　环境的污染使人的身体无法健康，也使得人心很难康健。要在台北挺直腰杆的生活，与要求公园里一棵树的纯然翠漾，同样困难。
　　所以，台北公园路灯管理处有苗的苗圃，选择在草山，一棵大安公园里强韧的巨树，必先要草山度过山风雨露滋润的童年，才有够强的生命力。
　　人，应该也是，四季分明的天候，新鲜洁净的空气，调节各种温度的变化，给予心灵身体自然开放的舒展机会，交错的古道步径，带领着双脚勇于去探险，让四肢活络，使腰杆挺直。
　　6、你知道吗，直到三十九年后的今天，我才真正读完一套福尔摩斯全集……
　　匆忙的城市，总是递给居住者一张不由自的时间表，赛车、会议、应酬、出差，接送七四七载来的异国客户……看，那秘书打就的冷峻行事历，完全拒绝着人心的一些真正愿望，好比，安静地读完一套福尔摩斯全集。
　　在台北要求事业成就的城市逻辑网络里，如何寻得一方空间，可以安静地实现愿望，让生活丰富起来！
　　唯一的答案是阳明山。
　　宛如东京的箱根，纽约的长岛，透过适当的距离，草山及时地将人拉出城市刻板的时间表，予人实现各种愿望的机会。到巴拉卡公路上就着晨光阅读，在大屯山芒草房写生，与湖山村的种兰老农博一盘围棋，或者只是什么也不做地散步，体验真正的丰富人生。
　　]]> 2006-3-28 13:39:00(0) <![CDATA[顺驰梅江蓝水园宣传推广策划]]> mzh_w 2006-3-17星期五(Friday)晴 http://blog.tianya.cn/blogger/post_show.asp?BlogID=378092&PostID=4463342&idWriter=0&Key=0 　　一、前言
　　本案是市政府继华苑、丽苑之后的又一重点、大型居民生活区，整体以“全国最大的生态居住区”为统一的、主要的诉求点。一期工程拥有6块大小与规划均不同土地范围，去除商业用地和没有水域面积的地块以外，本案最主要的竞品项目为3号地华夏梅江芳水园。
　　
　　二、推广策划原则
　　本案蓝水园在推广策划过程中我们的指导思想是“跳出地产做地产”，这种体现了片区或区域经济思维神韵的做法，将随着城市化进程的不断加快，给房地产开发提供前所未有的广阔空间。我们理解的房地产推广策划是，不局限于某一个时期某一个楼盘的成功与否，而是放眼于一个小区楼盘发展到大的综合社区，从单一的房地产开发项目到不同产业与房地产业进行资源整合，甚至期望能够带动一个区域经济版块的开发和兴旺。
　　
　　我们理解并提出“跳出地产做地产”的泛地产理论，说到底是一种思维方式的变革。是在房地产大盘化、郊区化、复合化的摸索中总结出来的。
　　
　　从微观上讲，如果是100亩的小盘子，靠一、两个卖点就够了。但如果是1000亩的大盘子怎么办？小盘是独奏曲，大盘是交响乐。它必须有一个主题和灵魂。因此，必须上升到泛地产的高度，来整合各种可以利用的资源。
　　
　　从中观层面说，今天的地产必将跳出单一地产的格局，也就是我们常说的复合型地产。
　　
　　从宏观上讲，但凡人类活动、居住的建筑环境合空间，都可以纳入泛地产的范畴，包括城市的规划和经济区域的开发。
　　
　　在对蓝水园推广策划的考虑上，我们力求作到以上各点，宣传新颖、独到，能够充分涵盖本案的特色与特点，创造今后项目正式运作、营销通畅的生命力。
　　
　　三、具体影响梅江蓝水园推广的六大因素
　　蓝水园的具体推广受项目规划、价格策略、广告策略、销售执行、市场竞争和政经环境这六大因素的左右。其中，项目规划、价格策略、广告策略和销售执行这四个因素应当是属于我们能够控制的营销组合的范畴，而市场竞争和政经环境则是我们所不可控制的微观环境和宏观环境。
　　
　　我们的任务就是知道应该在哪里，应该怎么去适当安排营销组合（合理的项目规划、周密的价格策略、有效的广告策略和彻底的销售执行），使之与不可控制的环境因素（市场竞争和政经环境）相适应。其实这就是蓝水园推广能否成功的秘诀所在。
　　
　　整个推广过程类似一个完整的战役。它的第一步是市场调研，如同战前的敌情侦察，是一切推广行为的决策基础；第二步推广策划就是坐在司令部的决策过程，对具体操作而言，就是从项目规划策略、价格策略、广告策略和销售策略这四个可控制方面来入手策划；第三部是策划执行，其中的广告攻势，只等于开战后的飞机轰炸和炮火支援，而销售执行就如同士兵的冲锋陷阵和实地占领。三个步骤相互配合，一气呵成，才能完成既定的销售目标。
　　
　　四、主要竞品物业——芳水园情况简介
　　1、芳水园开发商介绍
　　华夏经济房建设发展公司是国有一级资质开发企业，以建设社会保障性质解困、安居住宅为主。组建7年来，运用十几亿资金开发了十多片近百万平方米住宅小区，其中95年开发建设的福东北里荣获全国物业管理优秀示范小区称号，97年建设开发建设的华苑安华里、居华里，同时获得全国住宅试点小区综合金牌和五个单项一等奖，评为国家安居工程优秀住宅小区，荣获中国建设工程最高奖级——鲁班奖。公司先后获得“天津市房地产开发20强企业”、“天津市优秀奖”、“天津市危改信得过企业”、“建行信用AAA级企业”等多项荣誉。
　　
　　2、梅江3号地——芳水园简介
　　芳水园整个地块规划用地面积12.53万平方米，其中住宅用地7.92万平方米，水面面积2.65万平方米，公建及其他用地（包括水面）4.61万平方米。总建筑面积12.3万平方米，其中住宅12.19万平方米，公建0.11万平方米，容积率1.42（不包括水面），绿化率31.55%（不包括水面）。
　　
　　芳水园的7个建设标准：
　　（1）疏密有序的园林格局；
　　（2）绿地、水面合理分布，宛在水中央；
　　（3）家庭垃圾预处理，分类袋装，分类收集；
　　（4）建立中水利用系统，充分利用水资源；
　　（5）热电厂供热，减少污染；
　　（6）提高住宅高科技含量，做到二步节能；
　　（7）健全安全防范及信息管理。
　　
　　3、芳水园广告运作
　　目前由独立个人工作室代理设计、发布。
　　
　　五、蓝水园客户定位策略
　　（一）蓝水园的目标客户群为“新中产阶级”
　　1、时代造就的"新中产阶级"
　　曾几何时，在"允许一部分人先富起来"的口号声中，经济体制的不断完善，市场经济的日趋活跃，人们不在沉迷于"今宵酒醒何处？"的感觉，发出了"再也不能这样过"的呐喊。身体的成长需要日久天长，而观念的更新转换只是瞬间之事。大气候与小气候的成熟，一大批不甘寂寞的有识之士，摆脱了束缚，通过自身的努力拼搏，向着一个新的行列前行，那就是有绝对中国特色的--"新中产阶级"。他们除了养车，购买豪宅之外，还要有足够的时间和经济去追求其固有的高品质的生活。追求精致的生活品味这便是新中产阶级的又一大特点。
　　
　　就中国国情现状而言"新中产阶级"的产生有着重要的局限性。它主要行业大致有：部分私营企业主，流通公司，非金融机构，房地产开发商，三资企业，还有证券经营者，特种行业主，以及策划公司，文化产业等。这些行业经营起来主要运用的是知识与头脑，所以知识经济时代的特征就由此体现出来。
　　
　　2、“新中产阶级”特征
　　"新中产阶级"是一个源于西方的名词，是只属于社会中间层次的占社会人数比例较大的那一部分人。"新中产阶级"是整个社会的安全发展重心，他们在经济来源方面占有明显优势，大部分自己就是老板。他们没有时间观念，往往把工作和休息合二为一，以其独立的姿态出现，是我们这个社会中最能吃苦耐劳的群体。他们以自己的智慧，不计劳动时间，不辞辛劳地做别人不做也做不了的事情。他们大都具有坚强的毅力，所以才能飞快地发展起来。他们大都白手起家，他们的富裕生活90%都是靠自己努力奋斗而得到的。
　　
　　他们具有强烈的自信心，相信自己所做的绝对能成功，便是他们的信条。生活讲究，追求品味，但也不轻易消费，有时甚至还不愿向外公开自己的财产也是他们的特征之一。同时，敢于投资，将所得的钱用于扩大再生产，以期获得更多的利润。
　　
　　"新中产阶级"并不是都智商及高，但是他们善于理财，他们所选择的投资大多是安全性高，获利较大的项目。追求成功，追求财富的脚步永不停止，更是"新中产阶级"的显著特点。
　　
　　3、“新中产阶级”的具体表象
　　第一组，经济问题：
　　1.有公文包专门存放动产票据，如股票认购协议书
　　2.至少请一人帮做家务，如清洁女佣或带小孩的
　　3.住所至少一处以上
　　4.有至少一部车
　　
　　第二组，社会问题：
　　1.每周至少两次在外享用晚餐
　　2.可能有家庭成员是外国公民
　　3.组织过20人以上的聚会或晚宴
　　4.认识公众人物，如艺术家、大老板和政客
　　5.常跟朋友一起外出度假
　　
　　第三组，文化问题：
　　1.名校毕业或有博士学位
　　2.会至少两种语言
　　3.定期参观博物馆
　　4.每月至少光顾一次音乐会、芭蕾或歌剧表演
　　5.收藏艺术品，或古董
　　
　　第四组，特征问题：
　　1.是俱乐部成员
　　2.去过国内大部分地区
　　3.每年因工作之故长途飞行5次以上
　　4.曾被邀至大众媒体(电视、广播或报刊)表达看法
　　5.每年个人捐款达1000元以上
　　
　　（二）针对蓝水园的目标客户群聘请形象符合的品牌形象代言人
　　由于“新中产阶级”这个目标定位群的特殊性与“新概念”性，我们建议在今后顺驰梅江蓝水园的宣传推广中聘请仪态、气质、形象与“新中产阶级”能够有机融合的品牌形象代言人。
　　
　　聘请品牌形象代言人在蓝水园宣传推广中的作用
　　1、能够与大多数的房地产项目产生有效的区别。
　　聘请一个项目的品牌形象代言人，在如今大多数的产品宣传中被广泛运用，对于品牌代言人所带言的产品，人们的认知程度日益增高。但单就房地产项目而言，聘请品牌代言人的案例很少，目前已知周边地区物业聘请形象代言人的有北京的御景园（程峻），天津的世纪花园（葛优），均属高档一流物业（世纪花园在当时天津的楼市中如此定位）。虽然这两个项目对品牌代言人的挖掘并不深入，但此种方式的宣传推广行为仍然为这两个项目赢得了广泛的知名度和销售业绩。
　　
　　2、能够将我们所宣传的主题充分的表达
　　由于品牌形象代言人属于客户定位群中最具有代表性的个体，所以他能够准确、直观的将项目的精髓以个体的形式展现在人们的面前。
　　
　　品牌形象代言人的选择
　　有鉴于蓝水园项目的客户定位群，建议在品牌代言人的选择上考虑著名电影、电视表演艺术家陈道明（或濮存晰，陈道明的宣传效果较之濮存晰更有代表性）。
　　
　　陈道明的在影视作品中的形象已经被大多数人所接受。他的形象多为中国的民族资本家、企业家和有形象、有气质的高级知识分子。基本符合“新中产阶级”的外在形象。且陈的商业形象没有被完全的开发，品牌形象记忆度相对专注。
　　
　　（附：关于梅江蓝水园客户定位选择的建议）
　　如今天津的房地产已经从浅海区进入了深海区，房地产策划也从早期的经验主义、偶然阶段走向了今天的分工越来越细，手段越来越高。因此只有作到正确的市场定位，房地产在进行销售宣传时才有可能最
　　有效的针对目标客户群体，以促进销售的顺利进行。
　　
　　目前天津市大多数的房地产项目，在开盘前的准]]> 2006-3-17 17:05:00(0) <![CDATA[波托菲诺·纯水岸”销售策略培训侧记]]> mzh_w 2006-3-17星期五(Friday)晴 http://blog.tianya.cn/blogger/post_show.asp?BlogID=378092&PostID=4463222&idWriter=0&Key=0 　　华侨城地产倾心打造的意大利风情社区 “波托菲诺·纯水岸”高尚亲水豪宅，项目规划设计449户，其中多层363户，主力户型介于170平方米和330平方米之间；Townhouse 86户，主力户型为260平方米和310平方米。
　　在“波托菲诺·天鹅堡”空中别墅的簇拥之下，波托菲诺二期宛如燕栖湖的清水芙蓉，品质清纯高贵。4组Townhouse邻湖而建，10栋多层则整齐地紧靠在Townhouse的身后，地势由湖心向两岸抬升，让每户业主凭窗欣赏燕栖湖的粼粼波光。如此美轮美奂的项目首先具有庞大的特点，具有相当规模，无论项目自身还是环境配套都凝聚了发展商匠心独特具之处，虽然自身条件已十分优越，但开盘前后的准备工作还是马虎不得，同样要投注毕全精力，才能将自己的作品演译得生动、出彩。
　　围绕“波托菲诺·纯水岸”成功营销案例，此次培训主要以销售周期的四个阶段组成。分别以预热期、热销期、持销期和尾盘销售期四阶段组成；并从每一阶段的“营销推广—客户组织—现场包装—销售准备—销售目标”等五个过程穿针引线，有序组织，使每个销售阶段都在良性的促动下达到销售预望值。
　　
　　第一阶段：预热期；一般为2－3个月时间；指为保证开盘效果，项目的各项市场推广工作进入状态。包括报纸、电视、电台广告等形式见诸于媒体。预热期即内部认购阶段，获取客户，清楚掌握客户的购房意向及市场需求（Townhouse和多层哪个市场大，哪种面积、户型市场需要最大），以最优惠的价格出售商品房给对项目有信心的客户，令其得到最大收益，同时聚集人气，烘托气氛。
　　内部认购时间需以综合工程进度以及经营推广进度，确定内部认购期。开盘前的客户组织，在开盘前三个月进行VIP客户的组织，向有意向购买“波托菲诺·纯水岸”项目的消费者发放VIP卡，此即为诚意金，VIP卡派分为金、银卡两款，金卡收取人民币50000元，针对客户群指向Townhouse；银卡人民币5000元，目标客户群定位于多层选户，持有VIP卡的准客户可享受在开盘前一周提前看楼及拿到楼书等相关资料，并优先获得合意单元选择权；
　　推出这种类似诚意金的形式，是发展商对项目销售“投石问路”的一种方式。根据开盘前订金的数量，推断出项目在市场上反映与客户对楼盘的欢迎程度，发展商可及时对销售价格作出适度调整，有效地避免因销售价格定位不准而令准买家望而却步所可能造成的损失；同时，VIP卡的发售有利于开盘当天集中快速成交，控制把握现场气氛。
　　
　　第二阶段：公开热销期；一般持续时间约3个月左右；
　　开盘首日，现场包装与气氛营造当属重中之重，并要充分利用媒介强势掀起售楼狂潮，聚集人气，如彻夜排队，一期抢售，二期预定等现场效果，感染其他购房者，连动购房；并施展现场销售人员团队与个人销售力，促成订购。另可安排司仪乐队或设置美食区，留住各户，提高客户购买信心。
　　A、会场布置：1、选房区内分三区，等候区、选房等候区、选房区，等候区为开放式的，选房等候区为封闭式；
　　2、两处销控区，一处为严闭性的，只允许工作人员进入；另一处作为便于看楼客户看到的销控区；
　　3、签协议书工作区
　　4、美食区
　　B、人员配置：包括售楼部工作人员及其他相关人员，相关人员配合工作，协助售楼部销售。
　　开盘现场基本保证50人；选房等候区10人，选房区10人；销控区各2人；签协议书时电脑录入、收钱、签认购书、收回VIP卡、相关法律程序等约5人，及其他服务区人员配备，将客户分组排号进行选房事项。
　　C、选房流程。持VIP卡客户按先后到达顺序签到，销控人员按顺序发号给选购客户，客户凭号进入选房或等候区；由现场总控台通知按号选购，分批次分时间进场；客户选定后，销控负责人贴销控点，并在点上注明VIP卡号，填写认购卡，集齐客户的身份证、VIP卡、认购卡（即三证）给有关工作人员；如果客户未能在限时内选定单位，必须离开选房区，进入等候区可继续选房；如仍未能选中，则择日再来，视为当天放弃；或者过几日仍未选中，则返还VIP卡，办理退钱手续。选好房号的客户由工作人员引至签协议、交款工作区，办理购房相关各项事宜；如有疑问，领其至咨询处处理；客户签订认购书后，工作人员将其领至司仪活动区，由司仪宣布其成为业主，在场人员热烈鼓掌，以示祝贺；成交后客户可到美食区享受饮料美食；持VIP卡的客户完全选购后如有剩余单位，则开放散客选购，认购不分先后，先落定金先得。
　　选房流程表：
　　选房流程签到、贴号进入选房区选房机动销控/签协议书退钱
　　选房分区签到等候选房等候选房销控签约
　　
　　第三阶段：持销期；时间难以确定；应做到有节奏地控制销售进程，一方面，挖掘收集老客户资源；一个具有足够规模的开发项目随着客户资源的不断增多，人气凝聚和宣传的力度也相应增强，“一传十，十传百”的口碑宣传，令后来的购房消费者疑虑打消，缩短谈判选购周期，所以说，这种老客户是发展商最宝贵的有效资源，目前比较流行且实用的广为运用的CRM（客户关系管理）系统，是指在企业的运营过程中不断累积客户信息，并使用获得的客户信息来制定市场战略以满足客户个性化需求。CRM意味着观念的转变，开始以客户为中心，组织客户通讯与联谊，强化与老客户的沟通，令项目在老客户心目中形成美誉度，促成老客户带新客户的互动；
　　另一方面，利用节假日、事件及媒体活动进行宣传，比如进行事件行销，90年代初之前称为公关活动，后来叫做事件行销。事件行销是指发展商以一个或几个事件为中心组织行销活动，其目的往往是三个方面：吸引更多人前往现场；丰富项目品牌内涵；制造注意力和话题。比如吸引人前往现场的事件行销：现场大型娱乐游玩活动，往往还会邀请电台等机构一起参加；还有出乎意料的创新举措，其它现场常规活动，如小型音乐会、看楼抽奖活动等。诸如今年元旦，华侨城地产主办“我心中的波托菲诺”——迎新年华侨城少儿绘画比赛，组织华侨城地产业主子女以及华侨城小学、幼儿园小朋友参加，通过社区活动延展华侨城地产和项目的知名度。
　　第四阶段：尾销期；楼盘销售率在7成左右时，余下的单位便称作尾盘，因尾盘往往沉淀了发展商的目标利润，故尾盘处理上应格外重视，并尽可能重新进行项目市场定位，维持热销状态；由于房子已售出大半，策划人员应随项目状态及时更新楼书等宣传资料，让消费者了解项目的现状，对项目保持新鲜感，并且采取多种方式进行促销；同时要强调在售信息，往往一个楼盘到了尾期，有些消费者会认为该楼盘已销售殆尽，不会把注意力放在该项目，因此为了转移消费者视线，一定要加强在售信息的宣传。对已有的客户资源合理利用，要处理好业主的投诉问题，维护项目良好的形象。售楼再场要做好定期维护，千成不能残破，留给人不好的印象；另外，销售人员要做好积极安排，适当考虑人员调整与调动，跟其他在售楼盘互换人员，让售楼员彼此产生新奇感，提高其主动性。
　　销售周期销售策略
　　营销推广客户组织现场包装销售准备销售目标
　　预热期(2个月) 软新闻（炒代理） VIP发售发售前提前做好宣传准备，如路牌广告的投放； a. 开盘前2个月人员到位及培训阶段b. 价格根据此期间来参观之客户反应相应调整c. 销售各阶段的节奏控制注重诚意客户(VIP)的累积量，基本保证在30%预定率
　　热销期(3个月) a. 开盘气氛营造；b. 集中宣传营造焕然一新的现场；注重小细节处理，营造安全、舒服环境氛围 a. 值得中介借鉴之处：外援寻求b. 销控做到透明销售，价格也要依销售状况调整 60%当天发售力争达到30%，此时间包含预热的那2个月时间。其余热销期要促使发售率达到60%。
　　持销期(时间不确定) a. 有节奏控制，利用节令、事件及媒体活动进行宣传增加新客户、维护老客户；客户资料归档整理，引进“CRM”管理系统 a. 需策划师及时更新资料，有主题的现场b. 销售人员状态调整(培训、旅游、调整提成等相关措施) 持销期策略：a.事件营销：低成本成功案例：①华侨城高尔夫球赛活动；②创办学校，投资3000万，8.15前的业主报名即可入学③旅游套餐，买天鹅堡送终身欢乐谷套票；每次消化3%-5%，消化余下的25%压力。b.利用保留号进行销控，制定相对价值比进行价格调整 85%
　　尾盘销售 a. 强调在售信息b. 多种方式促销 a. 增加上门量b. 处理好业主投诉定期维护，千万别残破 a. 资料更新，不能等同于初发售期资料，依现有房号制作资料b. 人员更新：调动、调整 10%-15%，总量达到90%－95%
　　“波托菲诺·纯水岸”的操作得失总结：
　　一、成功可荐之处
　　（一）采纳世联地产提出的VIP卡认购方式，此举极为成功，
　　(二）概念营销以确定其定位标准；此后再开发的项目均以“波托菲诺”开头，以意大利式的大户型豪宅为基调，深入人心；
　　（三）定期举行专家研讨会；同时利用春、秋交会活动，以低成本推销项目整体形象；
　　（四）每年举办各类大型社区活动；“意大利文化周”(包括电影周、美食节等)、迎新年晚会等活动；
　　二、准备开展的各项工作活动：
　　（一）电台广告。没有广告量的投入，在信息高度干扰的环境下，要成为明星楼盘几乎是不可能的。广告费包括的四大范围是：媒体（电视、报纸、户外、电台等）的发布费；电台广告也是不可小觑的一个宣传途径，选择电台广角广播，其效果并不亚于报纸、户外等广告宣传，成为缔造楼盘形象的必要因素之一。
　　（二） CRM（客户关系管理）系统；客户关系管理是指在企业的运营过程中不断累积客户信息，并使用获得的客户信息来制定市场战略以满足客户个性化需求。CRM意味着观念的转变，开始以客户为中心。
　　（三）与工程的协调运作
　　销售与工程要协调好进度，
　　（四）注重人员质素安排
　　如察明销售人员适合售大户型还是小户型，人员安排要合理
　　（五）重大节点人员安置要确保、资料要做到有层次、丰富充实。
　　]]> 2006-3-17 16:58:00(0) <![CDATA[香榭丽促销演出活动方案]]> mzh_w 2006-3-14星期二(Tuesday)小雨 http://blog.tianya.cn/blogger/post_show.asp?BlogID=378092&PostID=4418892&idWriter=0&Key=0 　　第一场＜中场＞（8月3日）
　　
　　演出安排（90分钟）
　　
　　1、主持人讲话，介绍楼盘概况及九场演出安排并邀请市领导简单讲话。（15分钟）
　　
　　2、交响乐团演奏，前半部分曲目。（20分钟）
　　
　　3、有奖问答。（10分钟）
　　
　　4、俄罗斯模特时装表演。（25分钟）
　　
　　5、交响乐演奏后半部分曲目。（15分钟）
　　
　　6、主持人结束语，并发布下一场活动时间及内容。感谢市领导及观众的积极参与。（5分钟）
　　
　　第二场＜中场＞（8月10日）
　　
　　演出安排（90分钟）
　　
　　1、主持人讲话，介绍本场主题。（5分钟）
　　
　　2、青春热舞，活跃场上气氛。（10分钟）
　　
　　3、参加选美小姐集体亮相。（10分钟）
　　
　　4、有奖问答。（5分钟）
　　
　　5、公布选美标准及评选办法。（10分钟）
　　
　　6、参选小姐分红，黄，蓝（三原色），暗示“缤纷之星“主题三队，三队分别进行展示。（20分钟）
　　
　　7、由观众评选，统计各队支持率。（5分钟）
　　
　　8、由支持率较低的队，再次上场表演。（10分钟）
　　
　　9、由观众选出每队前五名。（5分钟）
　　
　　10、关于选美有奖问答。（5分钟）
　　
　　11、选出幸运观众，并宣读幸运观众姓名。（5分钟）
　　
　　12、红、黄、蓝队再次上场表演。（10分钟）
　　
　　13、主持人致结束语，预告下场活动安排。（5分钟）
　　
　　
　　
　　第三场＜中场＞（8月17日）
　　
　　演出安排（90分钟）
　　
　　1、主持人讲话，介绍体绘发源及历史。（5分钟）
　　
　　2、展示较优秀的国际内体绘看板，并请专家逐一点评。（15分钟）
　　
　　3、由主持人介绍哥伦比亚概况、风情及舞风，并请哥伦比亚舞蹈团表演。（15分钟）
　　
　　4、模特化妆表演。（15分钟）
　　
　　5、有奖问答。（关于化妆）（10分钟）
　　
　　6、派发奖品并邀请获奖观众略谈获奖感受。（10分钟）
　　
　　7、人体彩绘表演。（15分钟）
　　
　　8、主持人致结束语，公布下一场次安排。（5分钟）
　　
　　
　　
　　小场＜一＞（8月21日）
　　
　　演出安排（60分钟）
　　
　　1、主持人讲话。（5分钟）
　　
　　2、介绍校园音乐及乐队。（5分钟）
　　
　　3、当地两支校园乐队演出歌曲。（20分钟）
　　
　　4、由乐队回答观众提出关于时尚、流行的理解。（10分钟）
　　
　　5、向观众征询对两支乐队的看法。（10分钟）
　　
　　6、两支校园乐队结尾演出。音乐中主持人致结束语。（10分钟）
　　
　　
　　
　　小场＜二＞（8月22日）
　　
　　演出安排（60分钟）
　　
　　1、主持人讲话，感谢观众连日来的支持，再次介绍香榭丽名店广场。（10分钟）
　　
　　2、外籍模特时装表演。（15分钟）
　　
　　3、关于香榭丽大街及国内商业街的知识问答，当场发奖。（20分钟）
　　
　　4、菲律宾乐队演出。（10分钟）
　　
　　5、主持人致结束语。（5分钟）
　　
　　
　　
　　小场＜三＞（8月23日）
　　
　　演出安排（60分钟）
　　
　　1、主持人讲话预告次日开盘情况。（10分钟）
　　
　　2、塞拉利昂歌舞表演，中间主持人串场进行塞国介绍，并进行有关地理人文问题问答。（30分钟）
　　
　　3、小型杂技，魔术表演。（15分钟）
　　
　　4、主持人致结束语，再次预告次日开盘盛况，并以奖品相许。（5分钟）
　　
　　
　　
　　第四场＜大场＞（8月24日）
　　
　　演出安排（120分钟）
　　
　　1、主持人讲话，隆重宣布香榭丽今日开盘盛况。（5分钟）
　　
　　2、燃放礼炮，同饮香槟，共同庆贺香榭丽开盘剪彩。（10分钟）
　　
　　3、德国国家管乐五重奏，渲染开幕式隆重的气氛。＜注：不要告诉观众是哪个国家的乐队，以便作为题目留给观众猜。＞（10分钟）
　　
　　4、市领导致词。（10分钟）
　　
　　5、俄罗斯民间舞（舞蹈）。＜注：同上不要告诉观众是哪个国家民间舞。＞（15分钟）
　　
　　6、让观众猜刚才的两个节目是哪个国家的风格。猜对的现场让演员发奖，并可合影留念。（10分钟）
　　
　　7、开盘剪彩，开发商向市民致词。（15分钟）
　　
　　8、选美进入决赛，基本的舞台表演后，可让参赛者以闻香水，品红酒的方式来猜其价格＜意在突出巴黎风情＞。（20分钟）
　　
　　9、参赛者品完后再让现场观众上来品评，定价，看支持哪个队的观众多。（10分钟）
　　
　　10、再次让模特穿上各式永衣或婚纱时装，让观众猜其价格。（5分钟）
　　
　　11、由主持人公布答案。并将红酒和香水赠给答对的模特及观众。并让获胜者与主持人合影或签名。（5分钟）
　　
　　12、主持人致结束语，再次感谢观众的热情支持。（5分钟）
　　
　　
　　
　　第五场＜中场＞（8月31日）
　　
　　表演安排（90分钟）
　　
　　1、主持人讲话，宣布本场主要节目内容。（5分钟）
　　
　　2、加拿大手风琴演奏。（10分钟）
　　
　　3、简单的小魔术，调动观众热情，变出带有香榭丽字样的礼物洒给观众。（10分钟）
　　
　　4、波兰舞。让几个观众上台模仿。调动观众参与积极性。（15分钟）
　　
　　5、节目进入高潮期。魔术表演师，邀请现场观众上台共同表演，并故露简单破绽，请台下观众找出，并发给其奖品。（10分钟）
　　
　　6、魔术师再表演复杂一些并趣味性强的一些节目，让观众参与，并让猜出者上台重复表演其魔术。这会调动场中气氛。故意搞笑观众。并发给参与者奖品。（20分钟）
　　
　　7、让现场观众表演自己会的日常生活中的小魔术，看是否能使其它现场观众无法破解，并可请魔术师配合。主持人发给其奖品。（5分钟）
　　
　　8、让魔术师教现场观众简单的小魔术，看谁能学会，并表演得好，无破绽。发给其奖品并与魔术师留影。（10分钟）
　　
　　9、主持人致结束语，并请获奖者上台共同向观众表示感谢！（5分钟）
　　
　　第六场＜中场＞（9月7日）
　　
　　演出安排（90分钟）
　　
　　1、主持人讲话，可请现场观众猜测本场节目内容及礼物。＜可拿出几件表演道具作为提示＞（10分钟）
　　
　　2、黑人雷轨，放松一下会场气氛。＜让观众一会能轻松进入角色。＞（10分钟）
　　
　　3、请演员到台上表演一段经典影片，唤起观众参与的欲望。（5分钟）
　　
　　4、请观众上台单一进行台词模仿。＜从易到难＞（5分钟）
　　
　　5、菲律宾乐队演奏，请观众上台配舞。（15分钟）
　　
　　6、再次请演员上台表演精彩片断，动作幅度要夸张搞笑，台词要有张力，可改用时尚前卫的词语。（10分钟）
　　
　　7、让现场观众进行带动作的模仿，注意动作的夸张是否到位。（10分钟）
　　
　　8、再请一组演员和一组观众共同到台上表演，演员只说原台词，观众配合表演动作。并发给其表演奖品。（10分钟）
　　
　　9、请两组观众到台上进行双簧式的模仿，故意制作搞笑效果。可将制作道具作为奖品赠送给观众。（5分钟）
　　
　　10、主持人致结束语，并把演员及观众共同邀请到台上，在经典影片插曲中结束本场演出。
　　
　　第七场＜9月14日＞（中场）
　　
　　演出安排（90分钟）
　　
　　1、主持人讲话＜注，主持人可穿上欧式服装＞宣布本场活动安排。（5分钟）
　　
　　2、请专业舞蹈演员上台表演优美的拉丁，使观众进入状态。（5分钟）
　　
　　3、请专家讲解其舞蹈要领，并请现场观众上台表演。＜注，可配合专业演员与其同舞，以免观众尴尬。＞（10分钟）
　　
　　4、俄罗斯模特表演，让观众稍作休息。＜15分钟＞
　　
　　5、请专业演员表演表演稍有难度的桑巴，也可适当故意作错些动作，调动观众情绪。（10分钟）
　　
　　6、请专家讲解其要点，并可请观众上台表演，然后让专家为其现场指导，并发给表演者奖品。＜10分钟＞
　　
　　7、放舞曲请演员和观众共同上台表演，并为其拍照，发给奖品。（10分钟）
　　
　　8、请一些搞笑的孩子上台模仿，并说出这些舞蹈与本国的有什么不同之处，并让演员与孩子留影。（5分钟）
　　
　　9、主持人与孩子们共同致结束语。（5分钟）
　　
　　第八场＜9月20日＞（大场）
　　
　　演出安排（120分钟）
　　
　　1、主持人讲话，调动起会场气氛。＜建议最后一场可邀请一位现场观众共同主持，邀请以前优秀获将观众来重现其获奖片断＞宣布本场内容安排。（10分钟）
　　
　　2、请获奖的模特队再次现场演出，给观众以亲切的感觉。（5分钟）
　　
　　3、请优秀的模仿表演奖获得者再次进行模仿表演。（5分钟）
　　
　　4、俄罗斯模特队再次亮相，再次唤起观众对美的向往，突出本开发商的与众不同欧式浪漫情调。（15分钟）
　　
　　5、喝啤酒比赛初赛开场。选出现场观众进行比赛，其它观众进行严格监督，不许有倒酒现象，否则取消其参赛权。主持人要极力渲染会场热烈气氛。并选出10名优胜者进入复赛。（10分钟）
　　
　　6、塞拉利昂歌舞，让观众休息一下。（10分钟）
　　
　　7、有奖问答，有关香榭丽的知识及以前演出内容的问答，并发给其奖品。（15分钟）
　　
　　8、哥伦比亚歌舞。（10分钟）
　　
　　9、喝啤酒比赛进入复赛。初赛的10位演员上台，请观众评出5名胜者]]> 2006-3-14 9:59:00(0) <![CDATA[房地产卖点大全]]> mzh_w 2006-3-14星期二(Tuesday)小雨 http://blog.tianya.cn/blogger/post_show.asp?BlogID=378092&PostID=4418755&idWriter=0&Key=0 　　全面梳理房地产市场，可将所有的卖点分为18大类，共有158个卖点。
　　1、楼盘硬件
　　户型、配套设施、交通、精装修、板式住宅、建材与配置、景观、新工艺与新材料、使用率、楼间距、会所、游泳池、户口、大型超市进驻、规划设计、专业组合、大规模开发。
　　2、建筑风格
　　建筑艺术、德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风格、海派建筑风格、和式筑居、新加坡风格
　　3、空间价值
　　错层、跃式、复式、空中花园、大露台
　　4、园林主题
　　中心花园、加拿大风情园林、主题园林、艺术园林、亚热带园林、园林规模、欧陆园林、江南园林、自然园林、树木卖点、新加坡式园林、岭南园林、园林社区、澳洲风情、海派风情、热带园林
　　5、自然景观
　　全海景、一线江景、二线江景、园景、人工湖景、山水景观、山景、河景、自然湖景
　　6、区位价值
　　繁华路段、CBD概念、中心区概念、奥运村概念、地段概念、商业地段
　　7、产品类别
　　小户型物业、TOWNHOUSE、产权式酒店、独立别墅、酒店式公寓、大户型物业、商务公寓、国际公寓、学院派公寓、新独院住宅、经济适用房
　　8、人以群分
　　豪宅、白领、单身公寓、工薪阶层、外销卖点、先锋人士、国际化社区
　　9、原创概念
　　居住主题、新都市主义、宣言卖点、度假村概念、现代主义、游戏规则
　　10、功能提升
　　健康概念、投资概念、绿色概念、e概念卖点、环保概念、生态概念
　　11、产品嫁接（复合地产）
　　教育概念、音乐概念、艺术概念、运动概念、旅游概念
　　12、楼盘软性附加值
　　服务卖点、文化卖点、物业管理、口碑卖点
　　13、产品可感受价值
　　品质卖点、成熟社区、身份地位、安全卖点
　　14、楼盘及发展商形象
　　荣誉卖点、发展商品牌、知情权卖点、自我标榜、张扬个性
　　15、居住文化与生活方式
　　生活方式、品位卖点、文脉卖点
　　16、情感
　　孩子卖点、情缘卖点、亲恩卖点
　　17、销售与工程进度
　　奠基、内部认购、第一期公开发售、第二期公开发售、最后一期公开发售、火爆人气、热销、加推、样板房开放、外立面呈现、封顶、竣工、交楼、入伙、尾房销售、现房、答谢
　　18、创意促销
　　价格、付款方式、竞卖、节日促销、折扣促销、送礼促销、特价单位促销、巨奖促销、名人效应、各类比赛促销、征集活动促销、开放日促销、业主联谊促销、音乐会促销、表演活动促销、艺术活动促销、新旧房互动、车房互动、送私家花园、另类营销手法
　　
　　如何确定广告卖点的数量
　　确定广告卖点的数量，应考虑以下因素：
　　1、媒体因素。
　　视听媒体，如电台、电视，一般广告费用昂贵，广告时间短，信息容量小，卖点就不宜过多。印刷媒体，如报纸、杂志、单张、说明书等信息容量大，可反复阅读，卖点可多一些。特别是索取式（即由消费者主动索取的）说明书，由于一般能主动地去索取者都会想全面地了解该楼盘，卖点应周全细密，疏而不漏为佳。
　　2、主卖点影响力的大小。
　　主卖点是指在两个或两个以上的卖点中最为重要的卖点。主卖点的影响力是指主卖点对消费者的心理所产生的影响力。如果主卖点对消费者的影响力非常大，则其它辅助性卖点（或称次卖点）则可相应地减少到最少的限度。主卖点的影响力的
　　大小主要取决于它的需求度和可信度的大小，一个主卖点的需求度和可信度越大，主卖点的影响力就越大，反之则越小。主卖点的影响力越大，次卖点就要或必须要减少，否则就会因次卖点过多而影响了主卖点的传播效果，削弱了它的影响力。同时，我们也极有可能会遇到
　　这样一种情况：本来，主卖点的影响力可以很大，但由于模糊不清，过于朦胧，而影响了效果，这时就要将它加以“放大”，使其清晰化。如顺德碧桂园在刚提出“给您一个五星级的家”的主卖点时，对学校的设施的先进性、会所的高贵性等子卖点（是指为说明某一卖点的下一层卖点）粗略带过，效果并不十分理想，后来在改进广告时对这些子卖点进行了更为细致的描写，使“一个五星级的家”的丰满形象跃然眼前，令人怦然心动。
　　3、报纸广告传播方式。
　　房地产报纸广告的传播方式常有系列式和一版式这两种方式。所谓系列式是指将所要传播的广告内容先集中起来，然后像切蛋糕一样，把它切成多份，每次传播一份，进行有计划、连续性地传播；而一版式，则无需切成多份，仅将所要传播的广告内容集中在一个版面，有计划地反复传播。一般来说，系列式广告由于可容纳更多的信息量，总的卖点数量可比一版式的多些，而一版式的则应尽量少些、精简些。
　　4、地域性因素。
　　在广东一带，大凡有能力购买商品房的多是有一定事业基础的从商人士、白领人士，他们工作繁忙，生活节奏快，处事较果断，不喜欢拖泥带水。他们一般无暇顾及一些内容繁杂的广告，故在广东做广告能简则简，否则可能看都没人看。但到了上海一带就不同了。上海人做事大多较精细，有人说上海人处事有点像德国人，凡事都要考虑得相当周密才做出行动。故在上海，广告要做得细密些，卖点不妨多些，哪怕繁琐一点也不要紧，房地产这类“大件”类商品更应如此。
　　
　　未来住宅市场八大卖点
　　
　　长期以来，房地产开发企业都是把特点当卖点推广。从90年代初到现在，住宅的卖点经历了三个阶段：1995年以前，住宅的卖点主要是位置、交通状况、价格；1995年之后，主要讲品牌、环境景观、物业管理及小区规模；近期住宅的卖点又主要讲智能化、生态、强强联合等。谁掌握了卖点，谁就可以把握市场。那么未来的卖点又是什么呢？有关专家认为未来住宅市场有八大卖点。
　　1、国家康居工程：
　　一个实在的卖点。
　　国家试点小区经历了几个阶段：小区试点、安居工程试点、小康试点、康居工程试点等。21世纪中国住宅产业将怎样发展，一直是国家非常关注的问题。提高住宅品质，实现住宅产业化是今后中国住宅产业发展的方向。康居工程的特点是，国家对小区制定了严格标准，由国家为开发商当家，由专家为老百姓把关。由于康居工程是由政府和专家在把关，所以康居工程是一个很好的卖点。
　　2、住宅品种的开发
　　一个需要不断创新的卖点
　　中国住宅的品种还有待开发和细化。目前商品房种类并不多。按市场常规，产品竞争越激烈，文化含量就越高，具体体现在三个方面：第一，功能多样化；第二，花色品种多样化；第三，房型花样较多。这就要求开发商有前瞻性，请专家设计出有潜在市场的新产品。比尔盖茨说过，21世纪是争夺“眼球”的世纪。就房地产开发而言，谁先创造新的产品类别，谁就有了强大关注率，产品就有卖点。
　　3、环境景观
　　一个可以做得更好的卖点
　　今年，环境被列为老百姓关注的热点之首。现在的房子如果有“家”无“园”的话，是要被淘汰的。景观设计应讲究“天人合一”，讲究建筑与环境统一。
　　目前景观设计主要存在五大问题：一、景观与建筑单体缺乏共同语言；二、景观设计过分西洋化、雷同化；三、景观设计过于艺术化、园林化；四、环境景观缺乏VI识别系统（差异识别）；五、景观设计缺乏文化的深层认识，使得很多开发商在宣传时只是宣传绿化率达到百分之几十。景观应该是从建筑中生长出来的，应更多体现地域文化背景。好的景观设计要有亲和力，有亲和力才有归宿感。
　　在现在以大工业为背景的社会里，景观设计应以“康体”为主遵从三个主要原则：第一，地域原则；第二，使用原则；第三，物美价廉原则。景观设计还要把握好三个层次：第一，使用功能层次（比如具备适合老人和儿童的使用功能）；第二，审美功能层次；第三，生态层次（讲究环保、低耗、节能、高效）。景观设计为了人的健康和舒适服务。
　　4、提高社区住宅整体素质
　　一个不断需要量化的卖点
　　小区的整体质量主要表现在四个方面。建筑单体、景观设计、公建配套与物业管理。其中建筑单体最为重要。老百姓80％的时间是呆在房子里面的，房屋的通风、阳光等，需要量化到住宅设计中去。物业管理也是非常重要的，提供好的物管可以延长住宅使用周期。
　　5、提高科技贡献率
　　一个要不断追求的卖点
　　住宅的科技贡献率主要体现在两个方面：一是建筑本身科技贡献，另一方面是物业管理的科技贡献。现有建材的污染系数是比较高的，使用新的环保材料、用新的工艺、新的设备是未来住宅的卖点。在物业管理方面，要不断提高科技贡献水平，使小区智能化配套等适度超前也可以提升住宅的卖点。
　　6、知情权
　　一个被忽略的卖点
　　消法规定，消费者对所买产品享有知情权。而时下有关商品房的投诉最多的是“不知情”。一套住宅价值几十上百万，需要开发商提供一份像样的详细的产品说明书和质量保证书。卖房应以人为本，买房应以知情为本。开发商应打好“知情权”这张牌，谁说得明白，谁就将抢占先机。
　　7、保修期的长短
　　一个比服务的卖点
　　现在绝大多数开发商对住宅的保修承诺只有3年，房子是一个使用寿命长达70年的产品，3年保修承诺显然是达不到消费者的要求的。所以无论哪个开发商只要率先承诺延长住宅保修期，提高对住宅的服务水平，谁就能卖得好。
　　8、成本与管理
　　一个笑到最后的卖点
　　住宅的竞争到最后，就是价格的竞争。当住宅的区位、环境、质量、价格都相近的时候，这时市场竞争只有份额的竞争。在这种情况下，成本控制就尤为重要，谁的成本控制得最好，谁就能笑到最后。
　　住宅的八大卖点也是消费者的八大买点，只要开发商引起足够的
　　重视，并能从中得到启示，对指导今后的开发至关重要。
　　
　　
　　房地产市场八个卖点回顾
　　
　　卖点之一：概念销售
　　 “ＳＯＨＯ概念”亮相，曾在楼市和传媒上引起激烈的争论，以“ＳＯＨＯ你蒙谁”为代表的声音质]]> 2006-7-14 13:45:00(1) <![CDATA[房地产基础知识]]> mzh_w 2006-3-14星期二(Tuesday)小雨 http://blog.tianya.cn/blogger/post_show.asp?BlogID=378092&PostID=4418694&idWriter=0&Key=0 　　建筑类
　　按建筑物的结构类型和材料分类
　　1. 砖木结构：主要用砖石和木材来建造房屋。其构造可以是木骨架承重、砖石砌成围护墙，也可以用砖墙、砖柱承重的木屋架结构，基本用于老的民居、古建筑或50年代的民用房屋。
　　2. 砖混结构：主要由砖、石和钢筋凝泥土组成。其构造是砖墙、砖柱为竖向构件，受竖向荷重；钢筋混凝土做楼板、大梁、过梁、屋架等横向构件，搁在墙、柱上。这是我国目前建造量最大的房屋结构。
　　3．钢筋混凝土结构：该类房屋的构件如梁、柱、板、屋架等等都用钢筋和混凝土两大材料构成的。目前多层的工业厂房、商场、办公楼或高层。
　　4．钢结构：主要结构构件都是用钢材— —型钢构造建成的。主要运用于大型的工业厂房及高层大厦，例如：深圳的地王大厦、上海的金茂大厦都是钢结构为骨架的超高层大楼。
　　5．框剪结构：即墙所用材料为钢筋和混凝土，而承重受力的是钢筋混凝土的墙体。运用于高层建筑较多。
　　6．框架筒体结构：是房屋的中心同一个刚性的筒体（一般由钢筋混凝土做成）和外围由框架或更大的筒体构成房屋受力的骨架，也多用于高层建筑。
　　按建筑物的层次分类
　　1．低层建筑：一般指层数在1—3层的房屋，高度小于等于10米。大多为住宅、别墅、小型办公室、托儿所等。
　　2．多层建筑：一般指层数在4—7层的房屋，高度大于10米，小于24米。大多为住宅、办公用房等。
　　3．小高层建筑：一般指层数在8—12层的房屋，大多为住宅，办公用房等，目前沿海地区比较流行。
　　4．高层建筑：一般指层数在13—34层的房屋，大多为住宅、办公用房。（还有一种说法：即13—24层为中高层，25—34层为高层）
　　5．超高层建筑：建筑高度超过100米的建筑，用于标志性建筑，例如上海的东方明珠、马来西亚吉隆坡的双塔大厦等。
　　
　　
　　墙体的类型
　　1．按类型分为：外墙、内墙
　　2．按方向分为：纵墙、横墙
　　3．按受力情况分为：承重墙和非承重墙
　　
　　屋顶的组成：
　　1．屋面：是屋顶的面层，它直接承受大自然长期侵袭，并应承受施工和检修过程中加在上面的荷载，因此屋面材料应具有一定的强度和很好的防水性能。
　　2．承重结构：一般分为木结构、钢筋混凝土结构、钢结构等。
　　3．保温层、隔热层：保温层或隔热层的材料大都由一些轻质、多孔的材料做成，通常设置在屋顶的承重结构层与面层之间，常用的材料有膨胀珍珠岩、沥青珍珠岩、加气混凝土块等。
　　
　　专业术语：
　　1．容积率：指建筑物地面以上各层建筑面积总和与建筑基地面积之比。
　　2．建筑密度：指建筑物垂直阴影占地面积与建筑基地面积之比。指在居民住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（%），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
　　3．层高：是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
　　4．进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙壁到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。
　　5．开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙壁到另一面墙壁之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米—3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。
　　开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40—50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。
　　6．使用面积：住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。
　　7．公用面积：住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。
　　8．建筑面积：住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
　　9．套内面积：俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。
　　10．得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。
　　套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
　　套（单元）建筑面积=套内建筑面积+阳台建筑面积。
　　11．容积率：容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。
　　12．裙房：指与高度建筑紧密连接组成一个整体的多层、低层建筑。一般裙房的高度不超过24米。
　　13．商品房：是指由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其它建筑物。凡是自建或者委托建设或者参加统建，又是自己使用的住宅、商业用房和其他建筑物，不属于商品房范围。
　　14．玄关：就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。
　　15．起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商在有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。
　　19．违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。
　　20．均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均]]> 2006-3-14 9:42:00(0) <![CDATA[苹果园项目定位及开发主题可行性评估]]> mzh_w 2006-3-14星期二(Tuesday)晴 http://blog.tianya.cn/blogger/post_show.asp?BlogID=378092&PostID=4418623&idWriter=0&Key=0 　　1.项目定位及开发主题可行性评估
　　1.1.项目命名及依据
　　苹果园案名释义：
　　◎大众化品牌：“苹果”平实而不失高雅，能走上国宴席，亦能进入寻常百姓家，独具的亲和力而广受欢迎，“苹果”预示着我们的产品定位：高品质、平价的大众化品牌。
　　◎充满健康活力的生活：“苹果”秀出自然、充满健康、活力、亲切以及田园野趣的快乐。
　　◎不动声色的浪漫：苹果丰硕圆润，独立又依存既有着自然的恬淡，又有着自由自我的快乐，透露出一种不动声色的浪漫。
　　◎生在凤岭的苹果：在凤岭，苹果已成为现代时尚、观光旅游、休闲娱乐、购物的代名词。
　　
　　1.2.项目功能定位方案
　　1.2.1.项目定位及经营主题
　　综合市场研究数据及结论，我们可以获得如下判断：
　　Ø本项目规模宏大，客户定位必须有广度，单一狭窄的客户定位不能满足本项目发展的需要。
　　Ø本项目地块从位置、形状、发展潜力大。
　　1.2.2.项目主题要点及重要：
　　
　　苹果园—— 南宁最大旅游式山水生态住区
　　引领时尚的领跑者，具有8大优势：
　　1)理念优势。为南宁第五代生态型住宅社区，以优质居住空间引领时尚，倡导全新的生活方式和居住模式。
　　2)规模优势。本项目为南宁市最大的房地产发展项目，居住空间和环境空间广阔。
　　3)价格优势。本项目定位为南宁市的优质高档物业，在价格上却属中档。突显本项目物超所值的价格优势。
　　4)环境优势。抽样调查数据显示，南宁居民购房决策影响因素的第一位为环境，优于价格（第二位），交通（第三位）和物业管理（第四位）
　　本项目具有南宁市房地产项目中独一无二的山水景观，真山真水。只要合理利用地形地貌，定可打造出南宁市最具特色的山水住区。
　　5)产品优势。本项目由著名规划设计师设计，名师手笔，打造世纪经典，为南宁前所未有的产品。
　　6)配套优势。本项目配备有学校、超市、医院、会所、运动场等设施，小城规模，足不出户，一切无忧。
　　7)科技优势。本项目采用当前国内先进适用的技术和设备，为项目住户提供高品质的服务。
　　8)服务优势。本项目强化和提升物业管理职能，优化社区服务，倡导社区文化，力创南宁最佳居住环境和文明住区。
　　l主题要点：
　　两个飘逸的广场，两个现代（西方）文化与古朴（广西）文化相融汇，集文化、休闲、旅游、步行街为一体的商业文化。三个山势居住群体的升华。构成了苹果园的灵魂。
　　在青秀山的绿肺功能梦想成真之前，
　　苹果园的绿肺呼吸节奏已经开始了。
　　所有建筑物都象苹果一样结成丰硕的果实。五彩缤纷不同大小的果实就象居住的房子。
　　苹果园 … 生态园
　　转基因…中西文化的基因合成
　　由苹果树叶上的甘露汇集而成的水源将穿梭于苹果文化的空间之中——健康的文化、享受生活的文化、丰硕的文化。一幅动人的苹果生长故事的画面，将在苹果电影院中展现于世。两条贯穿的步行街把文化与生态融汇在一起——这就是苹果成长的故事。
　　一片片嫩绿的苹果树叶，穿插于苹果之间，保护它们健康成长，接受着雨露，它们将成为新生态居住空间的绿地。在青秀山脚下生长起来的苹果树，将围绕着青秀山一棵棵成长，扩大绿肺的空间边界。最终人们在苹果树下钓鱼。
　　
　　1.3.项目潜在销售客户来源及消费行为分析
　　1.3.1.潜在客户来源
　　南宁市房地产市场正处于起步阶段和高速发展阶段，客源广泛。另外，由于南宁省会城市的集聚效应所产生的巨大需求，在今后几年内也会显现。
　　对本项目客户来源的判断，基于如下分析：
　　Ø南宁市在售楼盘的客户情况分析。
　　Ø南宁市城市经济发展所带来的需求分析。
　　Ø外地客源需求的增长预测。
　　Ø依据人口增长、收入增加、住房更新换代、城建发展等因素所作的前瞻性研究。
　　预计本项目的客源主要来自如下几方面：
　　由于折迁补偿产生的买家。
　　¨第一次置业者。（如结婚产生新家庭）
　　¨第二次置业者。
　　¨多次置业者。
　　¨特殊企事业单位、政府官员。
　　¨城市化进程（如撤县改区），人口入城产生的需求。
　　¨沿海、边贸产生的新客户。
　　¨南宁周边县市先富起来的小老板、暴发户、特殊企事业单位、政府官员，有意愿在南宁购房置业者。
　　
　　1.3.2.核心客户构成
　　
　　来源二次置业者市内暴发户、小老板高收入行业职业经理国家公务员沿海、边贸、矿业产生的老板、暴发户特殊企事业单位外地来南宁的置业者
　　比例 30% 15% 5% 10% 10% 10% 20%
　　
　　
　　¨主要针对二次置业者、来南宁置业的人士及高收入阶层。
　　¨别墅定价约40-80万元/栋，多层定价18万-25万/套。
　　¨对环境要求特别高的人士。
　　¨对配套设施和服务相当看重的人士。
　　¨追逐时尚和创新的人士。
　　
　　1.3.3.潜在客户消费心理及消费行为
　　¨潜在购房者追寻“物超所值”的物业。部份购房者属享受型买家，部份买家为省会置业者，对楼盘的品质要求较高。
　　¨收入较高，对综合居住环境要求较高。对价格反应的敏感度较弱。
　　¨对物业管理服务和生活设施配置要求较高。
　　¨购房专业知识较强。必须用良好的品牌和理念加以引导，以创造新的生活方式为卖点。
　　¨对时尚、创新和高科技的住宅产品较感兴趣。
　　
　　1.4.项目定位可行性评估
　　1.4.1.项目定位对周边地区及南宁市相似项目竞争格局的影响
　　本项目居住人口将接近5.5万人，为南宁市城区人口的3.1%。项目发展对南宁市城市发展及房地产业发展将产生巨大的影响。
　　¨本项目的发展，将大大改善居住社区的形象，打破南宁市房地产市场的旧有格局。
　　¨本项目作为南宁市最大的房地产发展项目，对市内的其它项目将形成巨大的竞争力。
　　¨本项目“旅游小区”、“山水住区”、“花园式生态家园”的理念将使本项目彻底超越南宁市现有的房地产项目，起到强大的示范作用。“第五代生态住宅”的概念将带动南宁乃至广西房地产业的的产品升级换代。
　　本项目也将成为广西房地产业的第一品牌。
　　1.4.2.项目定位实现的可能性与现实性
　　¨南宁首席“旅游式山水生态住区”理念的提出和实施，使本项目具有超越其它项目的品质,以产品创造市场。
　　¨南宁市居民的居住水平已经接近10平方米/人，急需升级换代产品，本项目的开发迎合了市场的需求（尤其是二次置业的需求）。
　　¨城市的发展、人口的增加，外来人口入驻省城，都使本项目的发展获得契机。本项目正迎合了这一需要。
　　
　　1.4.3.项目定位实现的关键因素分析
　　¨苹果园占地达1000多亩，开发周期长，必须保持其延续性。项目开发起点必须高，做成中高档，使项目形成“领跑者”、“示范小区”的形象。否则不足以吸引买家购买，同时也不利于项目整体价值的提升。
　　¨为克服“偏远”、“交通不便”、“配套不全”等项目固有的不利因素的影响。苹果园须在“生态”、“环境”、“户型”上下功夫，力求在楼盘品质上有一个飞跃提高，先造环境后卖楼。
　　2.项目规划设计建议
　　2.1.总体布局建议
　　（一）核心规划理念：
　　以人为本，体现生态、科技、文化的可持续发展，创造南宁最佳的园林山水生态住区，构建引领21世纪居住水平的高品质示范居住区。
　　（二）哲学观
　　1)体现“天地合一”的自然观——山地生态观。
　　2)系统观——规划设计充分考虑和尊重整体性和可持续发展空间。
　　（三）规划设计构思
　　贯彻项目“南宁市首创旅游式山水生态住区”的项目定位。
　　充分体现“旅游住区”、“山水住区”、“生态住区”三个特点。
　　充分利用和保护自然生态条件——地形、地貌、水源及环境背景等，创造优质的居住环境，总体布局要充分体现巧于利用地貌、与环境融为一体、构图生动活泼、规划结构清晰、环境整合有序、生活出行方便、物业管理科学。力求形成湖光山色、山川秀丽钟灵、百花盛开、绿树掩映、山中城、城中湖，“山、水、林、园、花、城”融成一体的美好家园。
　　（1）从项目内外部空间环境的整体考虑，注重处理规划组织结构与体现自然环境及地域文化特征的关系，达到人与自然的和谐。
　　规划过程中要贯彻可持续发展理论中著名的3R理论：通过对山地生态系统的有效调控，减少（Reduce）山地环境中可能产生的各种危害；通过合理运用山地建筑形态（如掩土建筑或架空建筑），利用建筑顶部的覆土层或架空的底部增加植被，以实现对土地资源的再利用（Reuse）；通过悉心保护山地生态系统中的各个要素，促成山地生态系统内各要素的良性循环（Recycle）。
　　（2）处理好规划结构骨架、组团规模均衡、居民出行方便、绿地率达标及建筑组群间的合理间距等问题。
　　（3）创造积极多样的空间，满足新时代的生活方式和人性个性化发展的需要，同时注重传统文化的延续。
　　（4）合理布局以获得良好的声环境，最大限度降低噪音污染。
　　（5）充分利用原有水系，构造富于动感的景观水系，满足人们的亲水本性。形成整个住区山水相融的特色。
　　（6）提供充足的室外体育休息综合设施和山区缓跑径，把居民带往健康锻炼之路。
　　（7）居住区内实施无障碍设计，方便休闲，渡假人士生活之便。
　　（8）考虑设置先进完善的通讯系统，令使用者可以方便快捷地与外界沟通。
　　（9）合理布局服务设施，使居民能方便地获取内心安宁和精神愉快，又能拥有物质生活的满足。
　　（10）充分考虑分期发展的需要。每一区的住宅发展具有独立性，能享受到自然的环境，并且在发展的过程中可以保持相对的完整性，直至整个居住小区完全落成。
　　（11）]]> 2006-3-14 9:35:00(0) <![CDATA[房地产市场调查完全实用手册]]> mzh_w 2006-3-14星期二(Tuesday)小雨 http://blog.tianya.cn/blogger/post_show.asp?BlogID=378092&PostID=4418531&idWriter=0&Key=0 在信息技术时代，信息变得如此重要，已和资金、材料、设备和人力等并列为管理的五大资源。随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争由价格向非价格竞争发展，使得对房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈。市场调查是企业营销活动中必不可少的重要组成部分。实践证明，在十分复杂、激烈竞争的经营环境中，只有通过认真细致、有效的市场调查，才能制定出切实可行的营销战略，使企业立于不败之地。

第一节房地产市场调查的内容
房地产市场调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测验。由于土地和房屋位置的固定性（不动产），房地产市场调查也烙有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握市场的脉搏。
市场调查有广义和狭义之分。狭义的市场调查是以科学方法收集消费者购买和使用商品的动机、事实、意见等有关资料，并予以研究。例如进行住房市场购买力的调查，只有通过一定数量的各种年龄结构的人员进行抽样调查，才能分析消费者房地产购买力的情况。广义的市场调查则是针对商品或劳务，即对商品或劳力从生产者到达消费者这一过程中全部商业活动的资料、情报和数据作系统的收集、记录、整理和分析，以了解商品的现实市场和潜在市场。因此，广义的市场调查不仅是
1、房地产市场调查的重要性
　我们知道，企业的生存环境是不断变化的，环境的变化既给企业带来发展的机遇，也带来生存的威胁。通过市场调查，企业能不断发现新的市场机会，规避市场的风险。在美国，企业界人士就把“非创新，即死亡”当作自己的座右铭，以激励自己不断进取。根据马斯洛的“需要层次论”的理论，人们的需求也是不断改变的，刚开始人们对住房的要求，能保证遮风、挡雨、睡觉、休息就心满足了，然而随着生活水平的提高，经济条件的改善，人们对住房又提出了一些功能要求：厨房、卫生设备俱全，房间布局合理，朝向位置较好等等。随着科技的发展、新材料的诞生，人口、家庭结构及人们的活动范围也都发生了变化。今天人们不仅追求住房功能的完善、舒适，而且还着重考虑空间体系的利用，家庭住房的多功能性，室内家具、装修的和谐一体化等。最近我国住宅设计和建造的一项重大改革-----新的支撑体模式出现，便是在消费者出现新的要求情况下产生的，并在江苏无锡市完成试点工程，且通过了有关部门鉴定。所以企业必须通过市场调查，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，以引找住房开发的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高企业在市场上的占有率。
现代营销理论认为，企业在制定生产任何产品的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略时，必须在认真搞好市场调查的基础上进行。只有通过市场调查，才能了解消费者需要什么样的住房，需要多少住房，进而组织生产经营。建造好的房屋由于符合消费者的需求，销路畅通，也就可能达到企业预先制定的效益目标。
2、房地产市场调查的主要内容
房地产市场调查的内容主要包括以下几个方面。
（1）房地产市场环境调查。
1．政治法律环境调查
（1）国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策。如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等。　　　　　　　
（2）有关房地产开发经营的法律规定。如《房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》。
（3）有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。
2．经济环境调查
（1）国家、地区或城市的经济特性，
（2）包括经济发展规模、趋势、速度和效益。
（3）项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。
　　（4）一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。
　　（5）国民经济产业结构和主导产业。
　　（6）居民收入水平、消费结构和消费水平。
　　（7）项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况。
　　（8）与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。
　　（9）财政收支。对于不同的物业类型，所需调查的经济环境内容有很大的不同，须结合具体项目情况展开有针对性的调查。这部分可以参考“房地产市场调查”一章。
3．社区环境调查。
社区环境直接影响着房地产产品的价格，这是房地产商品特有的属性。优良的社区环境，对发挥房地产商品的效能，提高其使用价值和经济效益具有重要作用。社区环境调查内容包括：社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。
（1）房地产市场需求和消费行为调查
　　 1．消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势。
　　 2．房地产市场需求影响因素调查。如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化；消费者的构成、分布及消费需求的层次状况；消费者现实需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能力与投向。
　　 3．需求动机调查。如消费者的购买意向，影响消费者购买动机的因素，消费者购买动机的类型等。
　　 4．购买行为调查。如不同消费者的不同购买行为，消费者的购买模式，影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等。
（3）房地产产品调查。
　　 1．房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期。
　　 2．现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。
　　 3．新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其有房地产产品上应用情况。 “
　　 4．本企业产品的销售潜力及市场占有率。 5．建筑设计及施工企业的有关情况。
（4）房地产价格调查。
　　 1．影响房地产价格变化的因素，特别是政府价格政策对房地产企业定价的影响。
　　 2．房地产市场供求情况的变化经趋势。
　　 3．房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小。
　　 4．开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响。
　　 5．国际、国内相关房地产市场的价格。
　　 6．开发个案所在城市及街区房地产市场价格。
　　 7．价格变动后消费者和开发商的反应。
（5）房地产促销调查。
　　 1．房地产广告的时空分布及广告效果测定。
　　 2．房地产广告媒体使用情况的调查。
　　 3．房地产广告预算与代理公司调查。
　　 4．人员促销的配备状况。
　　 5．各种公关活动对租售绩效的影响。
　　 6．各种营业推广活动的租售绩效。
（6）房地产营销渠道调查。
　　 1．房地产营销渠道的选择、控制与调整情况。
　　 2．房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因。
　　 3．租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况。
　　 4．房地产租售客户对租售代理商的评价。
（7）房地产市场竞争情况调查。
　　市场竞争对于房地产企业制定市场营销策略有着重要的影响。因此，企业在制定各种重要的市场营销决策之前，必须认真调查和研究竞争对手可能作出的种种反应，并时刻注意竞争者的各种动向。房地产市场竞争情况的调查内容主要包括：
　　 1．竞争者及潜在竞争者（以下统称竞争者）的实力和经营管理优劣势调查。
　　 2．对竞争者的商品房设计、室内布置、建材及附属设备选择、服务优缺点的调查与分析。
　　 3．对竞争者商品房价格的调查和定价情况的研究。
　　 4．对竞争者广告的监视和广告费用、广告策略的研究。
　　 5．对兑争情况销售渠道使用情况的调查和分析。
　　 6．对未来竞争情况的分析与估计等。
　　 7．整个城市，尤其是同（类）街区同类型产品的供给量和在市场上的销售量，本企业和竞争者的市场占有率。
　　 8．竞争性新产品的投入时机和租售绩效及其发展动向。

第二节调查方法与条件
1、调查方法
市场调查有许多方法，企业市场调查人员可根据具体情况选择不同的方法。市场调查方法可分为两大类，第一类按选择调查对象来划分，有全面普查、重点调查、随机抽样、非随机抽样等；第二类是按调查对象所采用的具体方法来划分，有访问法、观察法、实验法。下面简要分析每一种调查方法特征。
（1）按调查对象划分。
1．全面普查。全面普查是指对调查对象总体所包含的全部个体都进行调查。可以说对市场进行全面普查，可能获得非常全面的数据，能正确反映客观实际，效果明显。如果把一个城市的人口、年龄、家庭结构、职业、收入分布情况系统调查了解后，对房地产开发将是十分有利的。由于全面普查工作量大很大，要耗费大量人力、物力、财力，调查周期较长，一般只在较小范围内采用。当然，有些资料可以借用国家权威机关普查结果，例如可以借用全国人口普查所得到的有关数据资料等。
2．重点调查。重点调查是以总体中有代表性的单位或消费者作为调查对象，进而推断出一般结论。采用这种调查方式，由于被调]]> 2007-10-23 14:07:00(1)