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陈宝存:楼市还有一波“开水烫青蛙”的暴涨过程
作者:朴乐初 提交日期:2010-8-29 10:19:00 正常 | 分类: | 访问量:2984

  
 中国楼市最大的问题在于几次暴涨过程,与收入的增长短期完全脱节。“温水煮青蛙”,青蛙们未必跳起来。但是类似的暴涨过程,恰恰是“开水烫青蛙”,舆论不乱才是反常的。
 我们不能不回忆调控的历程。首先是03年的121房贷新政,原因是02年舆论和某些经济学家认为的房价必然崩盘,原因是02年的房价高的不能承受。但是03年的国务院18号文确立了房地产支柱产业地位,121号房贷新政没有认真执行的基础,那么,03年、04年的中国房价并未出现大涨的过程,很平稳。
 然而问题出在了04年改革土地出让方式的8.31大限。由于千军万马搞一级开发变成国土储备中心一家独有垄断,而国土储备中心的资金和能力远远不能满足开发企业的用地需求,那么实际从04年末开始,就出现了面粉贵过面包的局面。拍卖地价远高于当地的商品房房价。
 这一波行情我们不能忘记孙宏斌。在几乎市场谩骂孙宏斌疯了的时候,孙宏斌当初的对土地市场的感觉是对的。后来的问题在企业自身的人力储备问题。而不是孙宏斌错了。现在回忆起来,王石倒是真错了。
 至于07年的房价暴涨,我们归于05、06年的土地出让严重不足才是准确的。这也造成了07年9.27房贷政策的强力出台,但是,又错了。
 08年我们不用回忆了。市场曾经严重下跌,但是我们知道的是,价格下跌的局面,购房人和房企都不去抓。不单单是消费者选择观望,最大的观望是房企。特别是王石的万科。08年低价拿地的主力是保利,观望最厉害的是万科,那么,王石又一次错失良机。
 如果09年万科不抢地王,似可以理解王石具备先见之明,早在08年就看到了10年的调控之严厉。但是事实不是这样的。08年不拿地,到09年从北京以及二三线城市的紧锣密鼓的抢地,这轮行情,万科拿地成本增加了很多。
 07年的天价地和08年的房企不拿地,成就了09年房价的先行暴涨,以及土地价格暴涨的局面。由此又出现了错误的10年地方政府矫枉过正的空调。
 房价暴涨是土地价格暴涨推动的。而国土部09年土地价格占房价23.2%的混乱数字,似乎犯了刻舟求剑的简单错误。而全国工商联房地产商会58.2%的数据才是比较靠谱的。
 错误的调控方式和思路,造成了04年开始的房价地价双双暴涨,也是对房地产妖魔化的过程,主要原因是房价应该稳步上涨,而不该抽风似的暴涨。

 但是,我们还是忽视了拆迁安置的巨大变化,我们忽视了土地来源的严重局限。由于18亿亩红线已经基本成为历史,过度征用耕地的行为,必然伤害到了16亿亩基本农田。这是绝对不允许的。但是地方对于经济的发展要求,都指向了耕地,给房地产开发建设用地留下的空间基本没有了。
 我们强调的保障房大建形式无奈的变化为商品房配建以及棚户区危旧房改造。这一形势随着拆迁案例的逐步公开,随着拆迁出富二代的新闻,造成了拆迁户的心理预期提升。那么钉子户现象随着新的《国有土地上房屋征用补偿条例》的走向前台,而逐渐强化。
 那么高额的补偿,只能是商品房部分的成本大力提升,新的条例会带来土地成本的又一轮暴涨。当然,这轮暴涨过程,实际获益的越来越是拥有土地但是不拥有合适收入的弱势群体—城中村居民、城近郊农民。土地出让金的支出状况,告诉我们媒体舆论和经济学家眼中的地方土地财政是虚假的,不真实的。
 土地财政早已远离了地方政府。数据显示:2009年全国土地出让收入为14239.7亿元,比上年增长43.2%。
2009年,全国土地出让支出总额为12327.1亿元,比上年增长28.9%。全国土地出让收支结余1912.6亿元,按规定结转下年继续使用。
 再看支出情况:2009年,全国土地出让支出中,用于征地和拆迁补偿支出4985.67亿元,占支出总额的比重(以下简称占比重)为40.4%;用于土地开发支出1322.46亿元,占比重为10.7%;用于城市建设支出3340.99亿元,占比重为27.1%;用于农村基础设施建设支出为433.1亿元,占比重为3.5%;用于补助被征地农民支出194.91亿元,占比重为1.6%;用于土地出让业务支出86.89亿元,占比重为0.7%;用于廉租住房支出187.1亿元,占比重为1.5%;用于耕地开发、土地整理、基本农田建设和保护支出477.56亿元,占比重为3.9%;用于农业土地开发支出107.25亿元,占比重为0.9%;用于地震灾后恢复重建、破产或改制国有企业土地收入用于职工安置等支出1191.17亿元,占比重为9.7%。
 土地财政不是财政收入的有效来源,那么我们对土地财政的指责是没有道理的。没有土地财政,也有土地收购价格的暴涨,而基本建设的投入是必不可少的。

 预计房价还要有新的一轮暴涨过程,这是不以人们的意志为转移的。

#日志日期:2010-8-29 星期日(Sunday) 晴 复制链接 举报



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