在深圳多年、依然是民工
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外出多年,浪迹上海、苏州、温州、北京、广州、珠海、东莞、惠州等地,终流落于深圳,成了一位深圳的外来民工。虽在深圳多年,但仍是非深户外来民工!
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深圳二个学习万科而引发惨败的楼盘
作者:架头安 提交日期:2010-6-27 12:27:00 | 分类:未分类 | 访问量:251

万科地产,那自然是牛。当年王石一句话,拐点来了,结果真拐了。不过拐到底了,万科仍然不敢拿地,仍然降价卖房,于是知到拐下去不知道拐上来,成为深圳炒家的笑谈。 树大招风,万科即然能成为全国知名开发商,定有独到之处,也有过人之处,这是肯定的。除了王石的个人品牌外,还和他和许多地方政府的关系,及多年的老品牌带动老客户有关。 于是,深圳许多楼盘都跟风学习万科。当年万科的四季花城,就是许多楼盘学习的榜样。不过那个年代,价格不高,自然学习成功和失败的代价都不会大。但到了近年,学习万科就没有如此一帆风顺了。回首到2006年,万科地产在深圳坂田造成,万科之所以在坂田造成,当然和坂田是深圳中部的工业重镇有关,比如华为,新天下等等国内知名企业都在坂田,万科在这里有一个楼盘,叫第五园,什么是第五园,就是骨子里的中国情节,在中国四大园之后,万科要造第五园。第五园采用了徽派风格和徽派建筑。产品一问世,不同凡响,一期开盘卖光光。这一消息传出,深圳许多发展商开始了学习之路。最典型的代表就是位于龙岗中心城的楼盘,直接命名为徽王府,牛气冲冲的说,这才是徽派的代表,连名字都取了徽,谁还能有它更正。 2007年,徽王府在龙岗中心城正式亮相,以高调的徽派风格问世于深圳楼市。那个时候,龙岗中心城的房价普遍在9000-10000元/平,第一豪宅公园大地也只有12000元/平。而这个徽王府,以有万科第五园成功案例为前提,把价格直接开到了10800元/平,开盘第二天就提价到12000元/平。但结果,是全深圳人都知道的,即使三年后,深圳楼市经历了新一轮的大涨之后,此盘的销售仍然惨淡,可能是全深圳唯一一个从2007年卖到现在还有大把期房待售的楼盘,不仅房子卖了三年没有卖完,还是全深圳唯一一个新盘价格没有超过3年前的楼盘。在2009年深圳房价促底反弹平于2007年之后,龙岗中心城的房价都上万了,第一豪宅公园大地更是高达15000元/平。而这个当年学习万科的徽王府仍然只有9000元/平,不仅低过当年自己的开盘价,也成了龙岗中心城最低价的楼盘,但销售仍然惨淡。为什么? 这就是学习万科的后果。自以为万科第五园的徽派可以成功,就学万科,但没有想到自己没有万科的号召力,没有万科的粉丝团,没有万科的营销方式和万科与媒体的关系。就事论事的说,徽王府的户型在龙岗中心城是不错的,比万科第五园,不差。价格,在深圳在龙岗中心城都算低的,可为什么卖不好呢?难道学万科就这么惨? 我们来看徽王府,白色建筑不记得自己的南方是个医院,白和医院在一起,让人心理感觉不好。第二,和媒体不搞好关系,是最主要的失败。人家万科第五园,和深圳所有媒体专家都搞好关系,都投放了广告,可这个盘,以为产品好,户型好,就牛气冲冲,不理人。结果,有媒体就说这个楼盘的风水不好,一宣传,加上对手一放大,自然客户大减。第三,定位不清不楚,价格定的不清,宣传定位不准,客户定的不到位,请了代理商,是左换右换,先先后后换了N家,完全没有主意了,有点老客户也给失去了。 这是第一个,三四年前学习万科最失败的案例。 再说近期的。宏观调控后,深圳的销售不好,成交惨淡,日均成交量迅速腰斩,每日日均成交量不过五六十套。在这样的情况下,深圳有一个发展商很牛B,四个盘最少的卖了50%,最高的卖了99%,这个发展商还是万科。万科为什么这么牛?呵呵,因为有一个方法,就是采用夜间开盘。夜间开盘在早几年的深圳长有,但后来因为行情不好,都不用了。多宣传到处宣传让客户白天去买房。万科就抓住了客户的心理,全部用夜间突然开盘的方式销售。造成四个盘都热销。这一营销策略让深圳许多发展商开始动心了,最动心并尝试的楼盘是金地上塘道,上塘道这个楼盘,户型还行,但周边很烂。和万科一个叫金域华府的楼盘不远,看到万科四个楼盘都夜间开盘,并且很好的忽忧人,就学了一把。万科华府和金地上塘道都在龙华区域,万科华府销售均价差不多30000元/平,夜间开盘卖了一半,金地上塘道就学人家,夜间开盘,开盘价是20000元/平,以为有价格优势,可以来个热销。但,呵呵,结果是惨啊,惨到什么地步?有知情者说,此盘夜间开盘的销售率仅有2%,就是说只卖了2%。为什么同样学习万科,夜间开盘失败了呢? 个人以为,第一是粉丝团不如万科,定位不清。第二是自信心不足,把许多人忽忧过去,但不告诉价格,让许多本来不能接受价格的人到场后,离开,造成反效应。第三,推盘量大,没有基础。万科华府是南区的最后一栋,前面几栋卖完了,尾盘开盘压力没有,而上塘道则是这一区域的第一次开售。同时,地段不如人家,品牌没有万科响,小区没有万科好,周边环境也不如万科。最主要是,夜间开盘要好好抓住有效客户,忽忧成功,可上塘道是所有客户全拉去,自以为有了人气就可以忽忧人,但没有想过人多了,不买的客户太多会带动一些本想买的转成不买。 楼市说复杂也不复杂,说不复杂又复杂,学,当然要学,但乱学,不跟自己的实际情况而学,结果可能就是惨就一个字。 炒房也好,置业自住也罢,买房我们还是需要交流,希望各位愿意一起交流的朋友加入群105276913一起来交流当前的楼市。更好的互动,更好的观察楼市。

#日志日期:2010-6-27 星期日(Sunday) 晴 复制链接 举报



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