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作者:鱼贯 提交日期:2009-6-20 23:04:00 正常 | 分类: | 访问量:245



这是1年半前的文章,检讨一下




 




作者:鱼贯 提交日期:2008-1-6 20:50:00 访问:312 回复:3 




                                              




                                                          2008:滞涨下的楼价    




楼市何去何从,牵动着国人的心。拐点之争,很是热闹,尚未见输赢。热闹当然要凑一凑。




一:什么是拐点?按大多数人的观点,实际指的就是下跌。这点要先明确。  




二:为什么会有或没有拐点? 




    罗列一下两种观点 




  没有拐点 (继续升或平盘)                                              有拐点(下跌)                              




1  a经济发展引起的资产向上重估                                          A与经济发展相适应                    




     赞同a;A只是一种理想  




2  b城市化进程产生的需求                                                     B人口负增长,人口红利终结       




     赞同b;即使人口是负增长,城市化进程仍将继续  




3  c土地国有垄断及权贵私利需求不让跌                                C廉租房引 起 需求少                  




     赞同c;廉租房还早着  




4  d大国崛起及经济持续向好不支持跌                                    D没有只涨不跌的东西




    赞同D   




5  e人均土地少,且不能大量外购粮食                                     E地大无比,日本地少,一样跌




     赞同e;日本可买粮,中国不行  




6   f 10%的人占了80%的财富,有购买力,储蓄高,GDP高     F人均房价收入比高,无购买力




      赞同f;有钱好像还不少,房价应与GDP相适应  




7  g 通涨保值需求不支持跌                                                   G通涨太高引起经济下滑,要跌 都有理,阶段不同  




8  h人民币升值未完,重头戏在后头,热钱炒                         H泡沫迟早要破                       




    赞同h,H是正确的废话  




9 i美元贬值未完,推高本币,加剧通涨,流动性泛滥               I                                  




   赞同i;美元贬值必然推高中国房价  




10 j人民生活改善/拆迁需求                                                  J房地产高涨降低生活水平,抑制消费,该跌




     赞同j   




11 k政府不敢跌(金融危机)                                            K房地产绑架中国经济,不跌不行




     赞同k;跌了更完  




12 l 不是房价高而是收入低,不需/不应跌                           L房价超前收入增长,是泡沫,应跌




       赞同l;应加薪和建立社保是正着  




13 m 还是穷国,过好日子还早,房价当然高                           M大部分人买不起,卖给谁?     




      赞同m;  




14 n支柱产业,有利经济,政府支持                                    N经济过热,货币从紧,二套房贷收紧 赞同N     




三 分析  




1.两种观点PK,笔者多数赞同无拐论。但因此而判断无拐,未免轻率——有力的理由,一条就够了。有拐论的货币从紧,二套房贷收紧的理由,还是很有力的,且已有明显的事实依据——价虽基本未跌,但成交巨跌。故要判断方向,还应有更有力的依据。  




2.我以为,房价决定因素是人们的预期。而不是供求、房价收入比、成本之类。看股票比较明显。茅台跌到20元没人买,涨到230元一样有人买,为什么,看好啊。房子本质是一种金融资产。也就是说,要搞清楚人们的预期。    




3人们的预期很明显不会从天而降,那么,影响的因素是什么呢?    




①经济是否持续发展:今年有点问题,不确定因素较多。主要是美国次贷危机和货币从紧政策的效果。   美国次贷危机和货币从紧政策势必给中国经济降温,如果太紧的话,可能导致增速急速下滑。  前几年高速发展的后遗症也可能发作——产能将全面过剩。 正确   




②美元可能继续贬值。美元大贬,(到三月停了)人民币升值相对较慢,则人民币被美元拖累贬值,使人民币资产升值。国际热钱疯狂追逐人民币的热情会更高。    从上两点可看出,国际热钱今年仍将汹涌而入,前几年高速发展累积的通涨因素和美元贬值的通涨因素合一,力量相当大,估计央行是挡不住的对危机估计不足。前几年的高速投资产生的产能与去年、今年的紧缩相叠加,再加美国经济下行的冲击,估计中国经济下滑是躲不过的。因此,笔者认为,今年中国经济可能是一种类似于滞涨的格局。    




4结论  回到房价上来,今年房价在通涨作用下上涨,在经济滑坡作用下下行。角力的结果可能是:    两个因素作用下,房价是基本稳定的。今年楼价无拐点。 




全国来看结论基本正确(深圳不正确)。滞涨也不对。实际是小胀,3/4年胀,年底急跌。GDP增长9.4%




红字为评论


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#日志日期:2009-6-20 星期六(Saturday) 晴 复制链接 举报



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