韩令国

　　中国的房价收入比比例全球数一数二，其根源只在于分税制与垄断和货币泡沫等几个方面，在经济发展需求已经必须剔除垄断经济的时代，这种房价畸形式上涨的时代也必将随市场终结。
　　
　　
　　在一年前人们惊讶鄂尔多斯市房地产泡沫破裂的不可思议后，冷静下来总结原因发现，鄂尔多斯房地产泡沫破裂的根本原因就是人傻钱多，不理性投资，当年的海南房地产泡沫异曲同工，几乎没有什么差别。
　　
　　
　　在探讨房价涨跌的最后趋向之前，我们必须先认清房地产是否存在泡沫，国际上通常判断房价是否存在泡沫的参照标准有两个，第一个是人们耳熟能详的房价收入比，国际平均数字是1：2-6，包含中国在内的部分国家认为是1：2-8，但凡超出这个比例的，无论房价是否会出现急剧下跌，均被视为房价存在泡沫；另一个衡量房价泡沫是否存在的参数是房价的租售比，国际平均数字15-30：1，意思是合理的房价应当是年租金的15-30倍，任何租售比超出这个范围的房价，均被认作存在泡沫。
　　
　　
　　毋庸置疑，按国际标准的平均数字来衡量，中国各城市的平均房价收入比1：20-60与租售比30-500多：1所显示出的房价很明显是存在巨大泡沫的，无论找什么样的经济理论来解释，都难以找到能以当前房价收入比与租售比数据为条件，能支持房价泡沫不会破裂的模型和理论。

　　自2003年中央政府着手房地产调控以来，由于政策的反复与不连贯性，错失了房地产调控的最佳时机，最终将中国房地产市场早就成一个房价收入比全球第一的市场，为数千万房需家庭带来了无比沉重的生存负担，自2007-2011年第二轮房价暴涨的几年中，已经造就了上千万家庭为几百万套房而背负了无比沉重债务的事实，一套房洗劫三个家庭财富的时代不仅造就了无数房奴，还造就了更大规模的民穷现状。
　　
　　因美国房地产泡沫破裂与欧洲债务危机影响，使得中国政府意识到了房地产泡沫的危害性，才有2010-2011年底连续的强制性房地产调控政策出台，总体上遏制住了飞速上涨的房价，但是，从中国现阶段国情看，远超于国际平均房价收入比2-5倍（中国称国际上平均房价收入比为2-8倍）几倍至十几倍的房价，从市场角度来衡量已经丝毫没有可持续的可能，即便房价受流动性以及民间投资渠道匮乏影响推动继续上涨，最终一线城市房价收入比超过30倍，甚至高达五六十倍、二线城市房价收入比超出人均收入18-20倍，三四线城市房价收入比超过人均年收入15倍以上的高房价仍是郁金香式的泡沫，当击鼓传花游戏玩到最后，所能得到的只能是房价崩

　　多数人都了解鄂尔多斯的房地产泡沫，也对房地产泡沫破裂对鄂尔多斯地方经济起到的破坏力，外来人口大撤退，当地服务行业生意开始惨淡，尤其是贪婪的投资需求将资本渗透到房地产内后，许多放贷的血本无归，很多炒房的被牢牢套死，原本开本田扫大街的随处可见，如今吃饭到小餐馆的越来越多，尽管鄂尔多斯的经济支撑是煤、天然气与羊绒，但房地产业的贪婪却仍能把这样一个城市搞得一塌糊涂。
　　
　　
　　
　　从普遍现象看，鄂尔多斯似乎仅是个特例，如果不仔细调研各地的经济、房产市场情况，一定会认为这种现象仅有鄂尔多斯独有，然而一旦调研过各三四线城市的经济、房地产行业现状就会发现，鄂尔多斯只不过是那个率先破碎的泡沫，几乎全中国的三四线城市房地产业都已到达泡沫破裂的边缘，那些泡沫已经不存在泡沫破是不破的问题，而是仅剩下早破还是晚破的问题，并且是无论如何都已经无法规避其破裂的必然。
　　
　　
　　
　　随便举个黑龙江绥芬河市的例子，当地无房人口比例不足5%，外来人口补给不足，本地人口因经济落后长期处于外迁增涨的状态，当地人口越来越少而地方数据中的在建及已建成的空置

　　从03年至2011年，我国一二线城市房价品均上涨了5倍以上，三线城市房价平均上涨了3倍以上，连四线城市房价也上涨了近三倍，而从国家统计局与人保部数据看，GDP从03年的11.67万亿增涨到10年的39.79万亿，仅增涨了2.4倍，房价增幅远高于GDP增长速度，在GDP中超20%部分被两级财政窃取后，人均GDP的增长幅度不足2倍，再去除少数人口拥有绝大多数社会财富这个基尼系数因素后，中国民众实际上的人均收入增幅在这八九年间，实际上的增长幅度远远不足1.1倍，真正对城镇商品住房市场有需求的农村进城务工人群的平均收入水平，实际上还远远没有增涨到1倍，而与人均收入相比的生活用品平均价格涨幅却超过了2倍，入少出多的结果就是实际可支配力下降的民穷，因而在民穷的基础上根本不适合存在高房价，更不能以发达国家的人均收入水平来衡量中国房价是否合理。
　　
　　
　　
　　从市场化角度讲，本人不赞成任何限制自由经济发展的行政手段，但对于房地产业而言，坚决呼吁调控应继续从严，并且更加严厉，因为，在土地被垄断的前提下，高房价的形成并不取决于市场因素，而是纵量注水的货币加上过长的金融

　　前言：无论在微博上还是邮件中以及MSN与QQ留言中，每天都会收到一些网友因买不起房而痛苦的倾诉，其中时间最久的已经达三年之久，他们经常问我的只有一件事：‘房价什么时候会降’，而我连续三年都答不出这个问题，但我想我们应当告诉他们房价在什么情况下会真正下降。
　　
　　
　　当前社会上的每一个人，都是高房价成长过程的见证者，除却少数房地产业从业者与部分投资客外，又都是高房价的受害者，无论你买了房还是没买房，无论你是被拆迁者还是即将购房的需求方，连同农民在内，都是高房价的受害人。
　　
　　
　　在专家口中，中国房价的上涨源自于三个方面，一是需求，二是通胀，三是财税制度，也就是所谓的土地财政，而事实上只有一个原因，这个原因是大政府需求，是缺乏民主。
　　
　　
　　当然，部分发达民主国家的房价与中国房价相比也并不便宜，但他们国家的房价收入比却比中国低很多，有人说这是因为中国人口众多，而事实上并非如此，而是他们国家的税负占GDP比例比中国低，财富蛋糕分配的比中国更合理，政府收入支出更透明，税源取之于民也用之于民为民众减轻了生存压力和负担

　　美国与中国之间的经济关系斩不断理还乱，息息相关环环相扣，说直白一点，就是美国经济向好中国的负担减轻一些，美国经济下滑，中国的负担就会加剧，这一点虽然存在巨大争议，但每个人对经济的看法都不尽相同，也无需过多解释，更没必要争议，持不同意见者也无需理会下面的文字。
　　
　　
　　
　　说美国失业率暴增会影响中国楼市是有原因的，尽管很多原因并不被人所认可，但依旧如同两个生意人彼此做生意时都会各有所取一样，其中的微妙关系不仅是经济关联，还有着更大的政治因素。
　　
　　
　　
　　从当前美国的经济环境看，失业率持续上涨说明美国经济从本质上并未摆脱06年次贷危机所带来的衰退，相反，在连续两轮的量化宽松政仍未有效提高就业的情况下，已经陷入第二轮衰退之中。当然，我们可以拿美国经济质量高于一般发达国家和多数发展中国家作为证据以解释其并未衰退，但多数人都很清楚，没有就业的经济增长或复苏，都是假象或泡沫，而假象与泡沫现象就是经济衰退的证明。
　　
　　
　　
　　从美国政府目前的处境看，奥巴马尚未有过不再执政的考虑，所以，对

自古以来，得民心者得天下，失民心者失天下。无论炎黄二帝，还是尧舜禹汤，无论是圣人孔子，还是管仲乐毅，无论是军事家孙子，还是秦皇汉武唐宗宋祖，无论是各朝代的明君贤臣，还是屈原这样的草民，能够备受后人传承与尊奉的根源都只有一个，就是其言论怀有仁德之念，其行为有仁德之心，执政者能保障民生，为臣者能体恤民情。
　　
　　
　　
　　 当然，无论我们如何对封建制度作评，如何对帝王社会讨伐，都无法改变历史上曾有过的盛世繁华，同样也无法改变历史上曾有过的明君贤臣，更无法改变帝王时代历史上曾有过安居乐业和百业顺兴，但是，我们已在科学技术上走过那些落后的年代，新的时代里已经没有了帝制的生存空间，由此看，时代进步了，社会理所当然也该有所进步。
　　
　　
　　
　　 许多人读过《三字经》、《菜根谭》、《道德经》、《春秋》、《史记》与《二十四史》... ...熟知历史，更有人熟读过《三国志》、《水浒》、《红楼梦》、《诗经》、《唐诗宋词》... ...了解历朝历代各个时期的社会人文，我们可以以此作为参照，与今天做个对比，看看时代进步了之后的中国社

自古以来，得民心者得天下，失民心者失天下。无论炎黄二帝，还是尧舜禹汤，无论是圣人孔子，还是管仲乐毅，无论是军事家孙子，还是秦皇汉武唐宗宋祖，无论是各朝代的明君贤臣，还是屈原这样的草民，能够备受后人传承与尊奉的根源都只有一个，就是其言论怀有仁德之念，其行为有仁德之心，执政者能保障民生，为臣者能体恤民情。
　　
　　
　　
　　 当然，无论我们如何对封建制度作评，如何对帝王社会讨伐，都无法改变历史上曾有过的盛世繁华，同样也无法改变历史上曾有过的明君贤臣，更无法改变帝王时代历史上曾有过安居乐业和百业顺兴，但是，我们已在科学技术上走过那些落后的年代，新的时代里已经没有了帝制的生存空间，由此看，时代进步了，社会理所当然也该有所进步。
　　
　　
　　
　　 许多人读过《三字经》、《菜根谭》、《道德经》、《春秋》、《史记》与《二十四史》... ...熟知历史，更有人熟读过《三国志》、《水浒》、《红楼梦》、《诗经》、《唐诗宋词》... ...了解历朝历代各个时期的社会人文，我们可以以此作为参照，与今天做个对比，看看时代进步了之后的中国社

　　九十两月是人们消费意愿最强的时间，故此，楼市的交易量也会有所增长，因为每年九十两月的楼市交易量都要高于其它月份，所以有人把九十月份称作为金九银十，其意思是丰收的季节。
　　
　　
　　
　　从中国最近十年的楼市月度成交数据看，十年间仅08年的九十两月楼市成交量低于其它年度，此外每年九十两月的楼市交易量都要高于上年，因此，每年的九十两月对于房地产业来讲，如同其它商业场所的五一和十一黄金周一样，就是丰收的日子，对于有能力的购房者而言，是适合跟风买房的时期，对于那些有需求又暂时无力购房者而言，是习惯性恐惧的日子。
　　
　　
　　
　　自房地产二次调控以来，媒体与统计局的相关数据一直都在公布房价涨速有所回落，受国务院与各部委的相关文件及部分政府发言人声明房地产调控不会放松等信息影响，有人认为短期内的楼市将出现低迷，甚至出现价格回落现象，也有人发出房价下跌比例的预测，但是，这些预测都不是短期内的，也不是九十两月就可以产生预期的。
　　
　　
　　
　　从今年调控下的土地市场、房地产市场与楼市新房、二手房市场交易量

　　 此时，再没有借口能规避房地产对中国经济、民生、社会、稳定带来的伤害，也再也没有任何理由视房价而不见，视民怨于不顾，视稳定为儿戏。
　　
　　
　　
　　 房地产业市场化十余年来，仅是调控就从未断过，调控政策也屡屡出新，但是，房价却越调越涨，越调越高，抛开中国的基尼系数、恩格尔系数、CPI系数、高税负及腐败不谈，仅是房地产关联问题和房价这一大项，就已导致举国上下民心向背，不断集聚的民怨犹如蓄势待发的火山，社会中每发生一次悲催事件，最终都会将火引导到政治问题、体制问题之上，如果我们细读历史，环顾古今就会发现，换做古代帝王时代，这社会上的种种迹象所表明的已经非常明了，那就是亡国之兆！
　　
　　
　　
　　 诚然，至今为止仍有人在为房地产涉及问题、房价问题寻求市场因素的解释，但在民众生存需要大于一切，有限公共土地资源必须合理分配利用的前提下，再多的解释都难改变当前资源配置错位，经济政策失策所造成这一切对社会的产生的危害。
　　
　　
　　
　　 当人们清楚，房价高是因为通胀，是因为政府索取太

最近一年多基本不写房地产，原因只有一个，高房价无药可医，这种制度无药可救，不破不立，守旧则无望。
　　
　　
　　当然，许多时候还是忍不住要罗嗦几句，尽管房地产调控的口号喊得很亮，但至今为止仍未见成效，那seeseeAV与各地电视台和各房地产媒体每天播报的房价，实际上都是假的，这一年来，我曾在去年先用几个月走访了二三十个二线城市，对部分楼盘进行了房价记录，记录方式为新盘价格与紧邻楼盘当年的开盘价格与现价，随后，这一年来对大约190多个楼盘的价格进行跟踪，在媒体大肆报道当前房价被控制的很好的情况下，经过比对发现，9城楼盘的新房售价在一年内涨幅超过了20%，涨幅低于15%的总数不到20个，涨幅高于20的，占了7成，这就是调控下的中国房价现状。
　　
　　
　　至于房价上涨的根源早已是千篇一律，没必要多说，一是流动性过大，二是分税制弊端，三是户籍、福利、保障制度不合理，四是实体产业衰退，没有发展空间与潜力，五是垄断，六是腐败，重点中的重点。而这些问题的根源只有一个，执政为私，假公济私，以党为国，执政并非为民，仅是剥削民生。
　　
　　
　

从购买力看，中国的房价高到何种地步，只有那些真是需要住房的所谓‘刚需’才清楚，房价收入比无论是多少，只要他们买不起，那房价的存在就是不合理的，我们也没必要谈北京09年的28:1比例的房价收入比，也没有必要看当前北京超过32:1的房价收入比，总之，房价就在那，他们就是买不起，这就是不对！
　　
　　
　　
　　作为一个正常人，我们没有脸皮说出‘买不起干嘛不会农村去’的话，因为每个人都清楚，农民、农村青年之所以选择进城，那是由于通胀与粮食问题的价格管制所造成的，他们之所以向大城市涌进，那是区域经济结构问题导致的收入差异与就业压力造成的，如果没有这些因素作祟，以中国人的生活习性看，即便是你肯让他进北京、上海落户，他们中的多数人也会拒绝，那么，他们选择进城是过错吗？他们选择向北京、上海移居是错误吗？错误的是那些逼迫他们不得不进城谋生的社会制度！
　　
　　
　　
　　有了城市化，城镇的住房市场才有了需求，但是我们一定要清楚，这些需求是人为的，不是自然选择地发生的，所以，从公平角度讲，城市，应该让他们享有居住权，毕竟这群人的父母及祖辈为城市贡献

　　受房价问题困扰的并非只有中国，日本、韩国、印度、新加坡、泰国、美国等等国家都在其列，然而，对民众生活造成伤害最大的却只有中国，因为，日本房地产泡沫破裂后至今的人均收收入仍然较高，房价收入比趋于正常化，韩国如是，美国如是…
　　
　　
　　
　　而泰国尽管房价收入比高，却没有一个限制农民自建房的政府，印度也是一样，百姓都可以自己盖房子，所以，他们这些国家的民众不会被买不起住房的问题长期困扰。
　　
　　
　　
　　此外的新加坡，正是中国建设部门多次前往考察的并试图效仿其住房模式的地区，尽管其房价高的离谱，但，保障性住房的供给量超过住房总量的七成，不仅可以保障绝大部分对住房有需求的国民，还可以顺带保障部分中国前往的移民和打工族，所以，那里的人民能享受到安居乐业的生活，自然会对房价高低很少抱怨，整个社会也相对稳定，没有风险和危机可言。
　　
　　
　　
　　回头再看中国，因农民低收入，城市生活受户籍制度牵绊，最终导致无房民众被逼进城谋生，无数城镇青年人及毕业生为了户籍需要买房，对住房产生了钢性需求。
　　

　　当前社会环境复杂，经济环境恶劣，除却做房地产及国有企业的垄断行业外，想做些实体就显得无比艰难，也正因此，民间游资才会四处乱窜，房地产调控前炒房，调控期炒绿豆、炒大蒜、炒辣椒，甚至炒棉花、炒中药、炒旧币…
　　
　　
　　
　　从2007年至今，中国在短短的四年间上演了两次民营企业倒闭潮，07、08年的倒闭潮源于美国两房贪婪所导致的次贷危机，巨无霸的经济衰退，造成了全球性的经济萧条，处于产业链底端的世界工厂，无疑遭受到了残酷的洗礼，07、08、09三年间，江浙、福建、广东、山东沿海等地以及东北地区的许多出口加工型民营企业遭受了前所未有的重创，据数据显示，截止到08年底，南方地区有5成民营企业被迫关门，剩余的5成中仅有一般处于正常生产状态，另一半则处于半停产状态，也正因此，09年春节之前两个月中，全国就有超2千万农民工因失业提前返乡，笔者年底时曾测算过当时的失业数据，与和讯网当时所测算数据基本一致，也就是08年底时全国适龄劳动人口的失业率超出5000万大关不止一点，接近美国人口的四分之一。
　　
　　
　　
　　因此，在09年期间，几

　　如果单纯看房价，国内房价不是世界最高，但如果看房价收入比，中国房价早已是世界第一，正因如此，高房价引发的民怨才会累积到如此深厚！
　　
　　
　　
　　从表象看，中国房价暴涨的根源首先来自于98年的房地产市场化，随后是来自于2003年的《18号文》，如果单纯解读98年《34号文》来看房地产市场化，并不足以推动中国房价暴涨，原因在于，在《34号文》当中，已经明确了保障型住房的建设与供给，但是，2003年的《18号文》彻底颠覆了《34号文》中的保障型住房建设规划，直接抛弃了保障型住房的供给建设，全国上下只有高档商品房和以中低价位命名的普通商品房，房价从此开始暴涨。
　　
　　
　　
　　在2003年至当前这长达9年的房价暴涨过程中，政府的货币政策又成为推手，此前9年之中，中国富翁人数屡屡激增，而按胡润榜数据显示，截止到2010年，中国以上富翁的财富之路大部分都来自于炒房，这其中有两个与政策相关的原因，一是政府货币供给过大，造成长期、持续的恶性通胀，导致大宗商品价格上涨，二是，政府鼓励银行纵贷，支持贷款炒房，导致部分投机者利用房贷扰乱市