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律师解读深圳930限购令(2010-10-09 12:20)

二手房交易中“跳单”的法律界定

标签：财经2011-12-21 09:37 星期三晴

　　二手房交易中“跳单”的法律界定
　　
　　最高人民法院于2010年11月26日印发了《关于案例指导工作的规定》（以下简称《规定》）。《规定》中第一批指导性案例为4例，其中上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案以案例的形式对二手房交易中的“跳单”进行了法律界定。
　　“跳单“是指购房人和中介方在签订的居间合同中明确约定的：禁止买方利用中介公司提供的房源信息却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的违约行为。但是同一房屋信息经多个中介发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介中选择并交易，此行为不属于“跳单”违约。
　　
　　附：
　　指导案例1号
　　上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案
　　　　（最高人民法院审判委员会讨论通过 2011年12月20日发布）
　　
　　　　关键词民事居间合同二手房买卖违约
　　
　　　　裁判要点
　　　　房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋

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“小产权房”买卖风险大

标签：生活2011-10-31 15:21 星期一晴

　　“小产权房”买卖风险大
　　
　　 “小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是一种约定俗成的称谓。所谓的“小产权房”，也称“农民房”，是指村民或村集体在原集体用地进行建设，但国家国土部门不发放产权证的房产。由于“小产权房”不用缴纳土地出让金和税款等费用，加上建设密度很高和配套设施不完善，所以，“小产权房”和同地段的商品房价格存在巨大的落差，造就了其广阔的市场需求。
　　
　　他表示，“小产权房”买卖存在着很大的风险，具体表现在：
　　
　　１．违法建筑的风险
　　
　　 “小产权房”如没有依法办理建设规划许可和施工许可等相关审批手续，属于违法建筑，有可能面临被强制拆除、没收、罚款等行政处罚。
　　
　　２．买卖无效和产权的风险
　　
　　 “小产权房”不具备普通商品房的法律性质。现行法律法规是禁止小产权房的对外转让。因此，买卖“小产权房”的合同是无效的。由于合同无效，购买人的权益将无法得到保障。如果购房人明知所购房屋是“小产权房”仍然购买的，由于己方有过错，法院判决一般只能退还购房款而不会支持购房人要求赔偿损失

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婚姻关系中的房子（4）婚前购买婚后还贷的房子

2011-08-29 21:44 星期一晴

2011年8月13日起施行的最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）

第十条规定：

夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

1、婚前一方已按揭购买并支付首期款，婚后才取得房产证的房屋

只要一方在结婚前签订购房合同并已支付了首期款，并且房屋登记在一方的名下，即使房产证是在婚后取得的，如双方无协议约定，都应当以婚前个人财产处理。该条款统一了司法处理标准，避免了一方以物权法的“房产以登记为准”为由要求认定房屋为共同财产。

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婚姻关系中的房子（3）爸妈出钱买的房子

标签：社会2011-08-17 18:17 星期三晴

　　
　　2011年8月13日起施行的最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第七条的规定：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
　　由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
　　　　1、一方父母出资买的房子
　　婚后由一方父母出资为子女购买的房子，产权登记在出资人子女名下的，可视为只对自己子女一方的赠与，该房子应认定为夫妻一方的个人财产。
　　但如果房子登记在夫妻双方的名下，则视为对夫妻双方的赠与，该房子应按房产证上的比例确定双方的产权。
　　如婚后由一方父母仅出首期或部分出资为子女购买的房子，产权登记在出资人子女名下的，该房子仍认定为夫妻一方的个人财产。但购买房子的其余款或以归还的贷款部分应作为夫妻共同财产。对于房子自然增值部分，也应当适当分配给另一方。
　　2、双方父母出资买的房子
　　由

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婚姻中的房屋（2）房屋赠与

标签：社会2011-08-16 17:53 星期二晴

　　
　　
　　2011年8月13日起施行的最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第六条的规定：
　　婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。
　　1、赠与
　　赠与是指一方将自己的财产无偿给予另一方以及接受的一方表示愿意接受该财产。给予方为赠与方，接受方为被赠与方。
　　对于房屋的赠与，指的是房屋所有权人将自己所有的房产的全部份额或部分份额无偿给予另一方，另一方同意接受该房屋，并在国土部门办理相关产权变更登记（过户）手续。
　　2、赠与的房屋必须是个人财产。
　　无论婚前或婚后，被赠与方接受的财产都是其个人财产，不是夫妻共同财产。而婚后，赠与方赠与对方的财产必须是其个人财产，不能是夫妻共同财产。
　　3、赠与的撤销
　　在结婚前或结婚后，双方口头约定或书面约定将一方所有的房产的全部或部分赠与另一方。根据合同法第一百八十六条的规定：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以

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婚姻法中的房屋（1）孳息和自然增值

标签：社会2011-08-15 14:32 星期一晴

　　
　　2011年8月13日起施行的最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第五条的规定：夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。
　　1、孳息
　　孳息是民法中的一个法律概念，它指由原物所产生的额外收益。根据民法，孳息分为天然孳息和法定孳息。
　　天然孳息，指依物的本性天然而生长，不需要人力作用就能获得的孳息，如苹果树长出的苹果，草原长出的牧草等。
　　法定孳息，指物因某种法律关系所产生的收益，如房屋的租金、存款的利息等。
　　对于房屋来说，孳息主要指房屋的租金。
　　2、自然增值
　　自然增值是属于不需要人为操作自然的增加某个东西，就是非人为的增值。
　　对于房屋的自然增值来说，主要指房屋在未来一段时间后的房屋价格的上涨。
　　房屋的人为增值是对房屋进行装修以及改造、改建和重建和添加等而带来的房屋价格的上涨。
　　3、房屋的收益
　　房屋属于夫妻一方的个人财产，则房屋未来产生的租金以及非人为的增值部分均属于一方的个人财产。而如果在结婚后，对房屋进行装

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如何应对二手房按评估价缴税

标签：生活2011-06-10 10:09 星期五晴

　　
　　
　　2011年7月11日起，我市将对存量房（即二手房）交易实行按计税参考价格核定计征各项税款的。而计税参考价格（简称：评估价）由市地税局和市规划国土委委托市国土房产评估发展中心根据房屋的坐落地点、建筑结构、历史交易价格或建造价格、同类房屋先期交易价格等因素制定，依照房地产估价相关规范和标准评估得出。
　　
　　一、新政策出台带来的影响主要表现在：
　　
　　1、新政策将有效抑制“阴阳合同”
　　
　　二手房交易中的“阴阳合同”，一般指双方为少缴税和降低交易成本，通常会签订两份合同，利用一份房产买卖合同（将申报的成交价格做低的）办理过户和纳税手续，再以实际成交价格的房产买卖合同进行真正地交易。签订阴阳合同的行为严重违反了我国税收管理规定，也会损害到买卖双方的利益。
　　
　　实施新政策后，当购房人申报的成交价格高于或等于评估价时，按纳税人申报的成交价格征税；当纳税人申报的成交价格低于评估价且无正当理由的，按评估价征税。被做低的申报成交价格，就会被税务部门认为申报合同价过低而要求按评估价缴税，这样一来，签订阴阳合同就不

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315给购房消费者的一封信

2011-03-15 22:19 星期二晴

　　
　　
　　今天就是3.15消费者权益日了，今年消费者维权的主题是“消费与民生”。住房是现阶段最受关注的民生问题，维权效果也是最受购房消费者关注的问题。而提高维权效果取决于维权者的维权意识。作为执业多年的律师认为：购房消费者应从以下8个方面提高维权意识：
　　1、合同意识
　　合同是购房者和开发商签订的约束双方的法律文件。作为购房消费者首先要关注的合同条款，特别是附件的补充条款部分，在签订合同前一定要仔细阅读。因为开发商往往会在补充协议中约定一些规避自己责任和侵犯购房者利益的条款。作为购房者可以据理力争，通过各种渠道来争取自己的权益和发出自己的声音，包括联合其他购房者修改或或删除不合理的条款。对于开发商拟定的格式条款，也可以请求人民法院确认无效，通过上述渠道来维护自己的合法权益。
　　2、调查意识
　　购房是人生大事，应冷静，克服从众心理。不仅要对开发商和楼盘进行详细的了解，还要多了解周边环境、配套设施、建筑指标以及证照是否齐全，做出合理决策。
　　3、联合意识
　　购房者，可以通过网络（QQ群或论坛），联合其他购房者，依靠集体的力

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保障房的为富不仁

标签：社会2011-01-07 10:51 星期五晴

　　
　　深圳保障性住房的申请名单，引起市民的强烈不满和质疑，再次表现出为富不仁的现象。
　　1、利益驱动为富不仁
　　保障性住房与商品房价格差异所带来的利益是为富不仁的原始驱动力。富人和穷人都是需要追求利益。不能苛求，也不可能奢望富人道德和仁义标准强于穷人。在利益面前，考验的是每个人的良心和道德。这也就可以理解：为什么在这巨大利益诱惑下有部分富人可以放弃道德和仁义，而有计划的瞬间变成“穷人”，与穷人争夺保障房。
　　2、漏洞造就为富不仁
　　保障房的基本目的是在保障低收入阶层的基本居住要求。保障房的建设、分配和审核制度都应围绕着这一基本目的来建立。只有完善的制度才能确保低收入阶层的根本利益。而制度一旦有漏洞以及没有补漏措施。也让让为富不仁有机可乘。而一个有机可乘就可能带来更多的效仿的群体。
　　3、缺乏惩戒促成为富不仁
　　保障性的分配制度，由于缺乏可行的惩戒制度，造成为富不仁前仆后继。只有严厉的惩罚制度才能避免富人和穷人抢救济的现象。
　　4、之所以漏洞的出现和缺乏可执行的惩戒，均来自于保障房制度不完善。而迟迟不能完善的根本在于

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单位不缴社保怎么办？

2010-12-03 15:31 星期五晴

　　当遇到单位不缴纳社保时，作为劳动者应当以书面形式（包括EMS特快专递）要求用人单位依法缴纳保险。如单位在收到劳动者通知之日起一个月后未仍规定缴纳的，劳动者有权提出解除劳动合同并要求用人单位支付经济补偿金。在此期间，如劳动者因未缴纳社保而导致损失（包括医疗费用不能报销等），可要求单位承担赔偿责任。

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