上海房地产律师邢伟华

上海土生土长的本地律师,中华全国律师协会会员,上海市律师协会会员,有着丰富的实践经验以及办案技巧。擅长房地产、离婚析产、遗嘱继承、动拆迁等法律事务联系电话(微信号):18916748810QQ:284572464
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关于审理商品房买卖合同纠纷案件

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

 

 (2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过)

法释[2003]7号

 

     中华人民共和国最高人民法院公告

   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过。现予公布,自2003年6月1日起施行。                   二○○三年四月二十八日

 

   为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法

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上海公有住房几种同住人形式

上海公有住房同住人包括哪些人 如何确定同住人主体及其权利公有住房中的同住人和公有住房的共同居住人‌,‌从形式上看‌,‌都是和公房承租人共住在公有住房的人‌,‌但其内涵是有本质上的不同的‌法

 

《上海市房屋租赁条例》中的公有住房的共同居住人‌,‌是指在公有住房承租人死亡或者变更承租关系时‌,‌在该承租房屋处实际居住生活一年以上(特殊情况除外)而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人‌,‌结婚﹑出生可以不受上述条件的限制‌法.

 

公有住房的同住人‌,‌上海市高级人民法院《关于房屋动迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》(以下简称《解答》)界定为:同住人是指在拆迁许可证核发之日‌,‌在被拆迁居住房屋处有本市常住户口‌,‌已实际居住一年以上‌,‌且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人‌法。

 

他处虽有住房但居住困难的情况‌,‌是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况‌法。商‌这里所指的他处房屋的性质‌,‌仅限于福利性质取得的

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婚后用个人婚前存款购房是不是夫妻共同财产

案例分析:

   小张(男)与黄某(女)2014年11月18日登记结婚,2015年1月,小张用自己婚前的存款买了套商品房,登记在自己名下。2015年9月两人发生婚变,黄某到法院起诉离婚,并要求分割该房产。

   黄某认为该房屋是在结婚之后购买。根据婚姻法的相关规定婚后取得的财产,属于夫妻共同财产,故要求分割一半。而小张婚前的个人存款属婚前个人财产,用该存款购房只是个人财产的形式发生了改变,不会改变个人财产的根本性质,故该房屋仍应属个人财产故不同意分割。

   婚后用个人婚前存款购房到底属不属于夫妻共同财产呢?笔者认为应该属于小张的个人财产。

   首先,《婚姻法》第18条规定,一方的婚前财产为夫妻一方的财产,即小张婚前个人存款应属其个人财产。

 

  《婚姻法司法解释一》第19条规定,夫妻一方所有的财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同

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承租人侵占了拆迁利益怎么办?

案例分析:

   小张一家三口与其哥张甲一家三口户口均在黄浦区的一套承租房内,承租人是其哥张甲。该房屋于2010年正式开始动迁,由于小张与张甲常年的矛盾,故拆迁开始后,张甲就不再向小张透露任何的拆迁信息,虽然小张也多次到拆迁人处寻问,但拆迁人以小张不是承租人为由,拒绝接待,所以从动迁开始谈判、签字、分房等一系列事情都是由张甲完全,小张根据无法参与其中。最终拆迁取得了四套房屋再加30万的补偿款。同时在分配房屋时,只分给了小张家一套房屋及30万元补偿款。另三套房屋均归到了张甲一家名下,并在可办产证之时,第一时间去办出了产证,试图即成事实。小张认为张甲的分配极为不公,明显侵害到了自己的权利,故向法院提起诉讼,要求重新分割。最终法院判决张甲名下的一套房屋产证变为小张。

   本案中,碰到的大多同住人都非常担心的一个问题,我和承租人有矛盾,我的利益能不能得到保障,承租人到时分给我房子怎么办?目前法院受理的诉讼案件中,大多都是同住人与承租人之间因为利益分割发生的矛盾,而其中很大一部分都是承租人侵占了同

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他处有房是否属于同住人

案例分析:

   小张1980年时与其父母三人因拆迁取得了一套居住面积12平方的使用权房,1991年小张因读书,故居住到了自己的外婆家同时把迁入了自己的户口。2016年外婆家遇到拆迁,在分割拆迁利益时,与外婆发生了纠纷。外婆认为根据目前的拆迁政策,小张之前自己享受过拆迁补偿,不具备同住人资格,不能再次享受,所以不能认定为同住人。协商不成,小张向法院提起了诉讼。

   小张遇到的情况是在几种特殊情况中,属于较少遇见的一种,同时也往往会被当事人忽视。根据目前法律规定,“同住人主要是指在拆迁许可证核发之日,在被拆迁居住房屋处有本市常住户口,已实际居住一年以上,且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。” “他处虽有住房但居住困难的情况,是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。这里所指的他处房屋的性质,仅限于福利性质取得的房屋,包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房,房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房,公房被拆迁后所得的安置房(包括自

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孩子报出生,可以享受拆迁补偿吗

案例分析:

   小张从小居住在外婆家中,户口一直未迁出过,长大结婚后,小张即搬出居住,女儿出生后,将女儿的户口也报在了外婆家,后外婆家遇到了拆迁,小张女儿是不是属于同住人,家庭内部发生了争议,其他同住人认为孩子一天都未居住过,不具备同住人资格,不应享受拆迁补偿。协商不成,小张向法院提起诉讼。

   根据目前的法律规定,同住人指的是在拆迁许可证核发之日,在被拆迁居住房屋处有本市常住户口,已经实际居住一年以上,且本市无其他住房或者虽有住房但居住困难的人。未实际居住一年以上,不应作为同住人,但法律同时又规定,未成年人如出生时户口就报在被拆迁公有住房内,应列为同住人,但非出生原因户口报入被拆迁公有住房内的,只能作为考虑对象,对在公有住房内居住的未成年人实际承担监护义务的人,可考虑适当多分拆迁补偿款。也就是说,如果孩子报出生时,户口就在该房屋中的,是应该认为为同住人的,所以本案中,小张女儿是应认定为同住人。

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服刑户口被迁出,是否可以享受拆迁补偿

案例分析:

   小张原居住在静安区一套15平米的承租房中,小张和其父亲以及哥哥一家户口均在该房屋中,承租人是其父亲。2009年小张因故意伤害被刑事拘留后被判入狱七年,同时其户籍也被强制迁出了该承租房。当小张刑满释放后,突然发现原来居住的承租房已经在2012年拆迁了,父亲及哥哥一家共拿到四套安置房屋。小张遂向其父及哥希望能解决自己的安置问题,但被其父及哥拒绝,认为拆迁时,小张户口已经迁出,不是当时拆迁时的安置对象,不具备同住人资格,不需要安置他。协商无果,小张向法院提起诉讼,要求分割自己的这部分拆迁利益。

   根据目前的法律规定,同住人指的是在拆迁许可证核发之日,在被拆迁居住房屋处有本市常住户口,已经实际居住一年以上,且本市无其他住房或者虽有住房但居住困难的人。如果仅凭这一规定看,小张确实不符合同住人的条件,其户口不在其中,但法律上另有特殊规定,即房屋拆迁时,因在服兵役、读大学、服刑等原因,户籍被迁出被拆公有住房的,且在本市他处也没有福利性房屋的。 本案中,小张的户口迁出,并非

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拆迁中,未实际居住是否一定是空挂户口?

案例分析: 

   小张2006年知青子女回沪,户口迁入了爷爷在上海只有16平方的承租房屋中,当时爷爷及舅舅一家三口均住在该承租房中。因为房屋面积过小,虽然户口迁入了,但小张一直在外借房居住,后爷爷过世,承租人转为了舅舅。2014年,该地块遇到动迁,按房屋面积拆迁,分到了三套房屋,但都被舅舅一家占为已有,拒绝了小张的分割要求。其理由是,小张从未在该房屋中居住,属于空挂户口,没有同住人资格,故不同意小张分割拆迁利益。后小张向法院提起诉讼要求分割拆迁利益。

   根据目前的法律规定,同住人指的是在拆迁许可证核发之日,在被拆迁居住房屋处有本市常住户口,已经实际居住一年以上,且本市无其他住房或者虽有住房但居住困难的人。   

   这里需要满足两个条件,一、在房屋中有户口并实际居住一年以上,二、无其他住房或者虽有住房但居住困难的人,本案中小张自户口迁入后,就一直未在该房屋中居住,为什么也可以享受拆迁补偿呢?《上海

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外来媳妇没有户口,能不能享受拆迁补偿

案情分析:

   小张是名外来媳妇,与2006年1月与老公小杨登记结婚,后与老公共同生活。夫妻二人与老公小杨的父母共同生活在一套40平米的使用权房中,2013年,居住的房屋遇到拆迁,分到三套安置房屋,,小张因户籍政策原因拆迁时,户口并不在被拆迁房屋中。2016年1月双方因感情破裂,老公提出离婚,小张主张要求分割相关的拆迁利益,但老公小杨以当时拆迁时,小张户口并不在房屋中为由,不属于被安置人员,拒绝了小张的要求,因协商不成,小张向法院提起诉讼要求分割拆迁利益。

   本案中,小张在房屋中没有户口,为什么也属于同住人呢?笔者认为小张可以享受相应的拆迁补偿。

   根据目前的法律规定,同住人指的是在拆迁许可证核发之日,在被拆迁居住房屋处有本市常住户口,已经实际居住一年以上,且本市无其他住房或者虽有住房但居住困难的人。

   前夫小杨认为小张是外来媳妇,拆迁时户口并不在被拆房屋中,不符合同住人条件,所以拒绝

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配偶户口迁入未满一年,是否可享受拆迁补偿

  小张2002年2月与妻子小王登记结婚,同时妻子将户口迁入小张家中并与小张共同生活。2002年12月小张居住的地区取得拆迁许可证,并开始拆迁,2003年6月因感情不合,双方离婚。妻子提出要求分割一半的拆迁利益。小张以妻子在该处未住满一年不属同住人为由,拒绝支付。协商不成,妻子提起诉讼要求享受拆迁补偿。

 

   本案中,最主要的问题还是在于小张的妻子究竟是不是同住人?

 

   同住人指的是在拆迁许可证核发之日,在被拆迁居住房屋处有本市常住户口,已经实际居住一年以上,且本市无其他住房或者虽有住房但居住困难的人。

 

    小张基于以上的法律规定,认为前妻未在该处居住一年以上,所以拒绝支付,但在对于同住人的认定中还有一些特殊的规定。

 

   《上海市高级人民法院关

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